Με διευκόλυνση των ιδιοκτητών που έχουν ακίνητα σε άλλη πόλη από αυτήν της μόνιμης κατοικίας τους, αλλά και νέα διαδικασία στη διόρθωση λαθών με πλήρη απαλλαγή από το τέλος ενστάσεων, το υπουργείο Περιβάλλοντος και η εταιρεία του Κτηματολογίου απευθύνονται στους ενδιαφερόμενους και τους καλούν να δηλώσουν τα περιουσιακά τους στοιχεία.
Η συμμετοχή στο τέταρτο και τελευταίο πρόγραμμα του Κτηματολογίου, που καλύπτει το υπόλοιπο 63% της χώρας και εκτιμάται ότι υπάρχουν πάνω από 16,5 εκατ. δικαιώματα επί των ακινήτων, ξεκίνησε με χαμηλές επιδόσεις. Η εικόνα όμως αλλάζει καθώς από την Τετάρτη λειτουργεί, για πρώτη φορά από το 1996 που ξεκίνησε το έργο, το Κέντρο υποβολής δηλώσεων στα Ολυμπιακά Ακίνητα στο Γαλάτσι, που δέχεται αιτήσεις για ακίνητα στο μεγαλύτερο μέρος της χώρας. Προηγήθηκαν άλλα δύο κέντρα στη Θεσσαλονίκη, που καλύπτουν ολόκληρη τη Βόρεια Ελλάδα.
Η Ελλάδα είναι η μόνη ευρωπαϊκή χώρα που δεν διαθέτει Κτηματολόγιο, ένα βασικό «εργαλείο» ανάπτυξης και μία από τις μεγαλύτερες μεταρρυθμίσεις, καθώς αποκαλύπτει την καταπατημένη δημόσια περιουσία και δημιουργεί ασφάλεια στα ιδιωτικά ακίνητα.
Θεσμοθετήθηκε από τον Οθωνα, αλλά το «μεγαλύτερο από τα μεγάλα έργα», κατά την επιτυχημένη έκφραση του Κώστα Λαλιώτη, ξεκίνησε μόλις το 1996, όταν ο Λαλιώτης διετέλεσε υπουργός ΠΕΧΩΔΕ και προχώρησε με πολλές «τρικλοποδιές» αλλά και λάθη. Στα τελευταία στηρίχτηκε το 2000 ο σημερινός αντιπρόεδρος της Ν.Δ. και τότε ευρωβουλευτής Κωστής Χατζηδάκης, τα μεγέθυνε όπως αποδείχθηκε στη συνέχεια και πέτυχε την απένταξη του έργου από κοινοτικές χρηματοδοτήσεις.
Αποτέλεσμα, ώς το 2015 το έργο είχε καλύψει μόλις το 37% της χώρας, κυρίως τα μεγάλα αστικά κέντρα όπου κατά κανόνα υπάρχουν λιγότερα προβλήματα ιδιοκτησιακών αμφισβητήσεων. Το έργο είχε ουσιαστικά παγώσει από το 2008 και η ολοκλήρωση είχε ενταχθεί στα προαπαιτούμενα του πρώτου μνημονίου 2011 και στα επόμενα, αλλά έχει ενδιαφέρον ότι οι δανειστές της χώρας ουδέποτε έθεσαν «βέτο» κατά τις αξιολογήσεις, όπως κάνουν για διάφορες ιδιωτικοποιήσεις με αμφισβητούμενη ωφέλεια για το Δημόσιο…
Στο τέλος του 2018, ύστερα από πολλές νομοθετικές διορθώσεις αλλά και δικαστικές προστριβές μεταξύ αναδόχων, το έργο ξεκίνησε.
Αυτή τη φορά όμως είχε δύο σοβαρούς αντιπάλους:
◼ Την οικονομική κρίση, που μείωσε τις αποδοχές των πολιτών και φόρτωσε νέα βάρη στους ιδιοκτήτες ακινήτων. Από το 2008, για να χρηματοδοτηθεί το έργο, ενεργοποιήθηκε το «κτηματόσημο» των 35 ευρώ ανά δικαίωμα (πλήρης κυριότητα, επικαρπία, ψιλή κυριότητα, κ.λπ.).
◼ Την έλλειψη τίτλων ιδιοκτησίας, καθώς οι περισσότερες υπό κτηματογράφηση περιοχές είναι αγροτικές, όπου αποτελεί κανόνα η μεταβίβαση αγροτεμαχίων από γενιά σε γενιά «διά λόγου».
Είναι οι βασικοί λόγοι που έφεραν χαμηλή συμμετοχή στις πρώτες κτηματογραφήσεις και γι’ αυτό δίνονται διαδοχικές παρατάσεις στην υποβολή δηλώσεων· και στην πράξη η προθεσμία αυξήθηκε από τρεις σε έξι μήνες.
Στην πραγματικότητα, υπάρχει και άλλος ένας ανασταλτικός παράγοντες: οι ιδιοκτήτες με ακίνητα σε άλλες περιοχές της χώρας, που έπρεπε να επιβαρυνθούν με έξοδα μετακίνησης, όπως έδειξε η μεγάλη συμμετοχή στα κέντρα υποβολής δηλώσεων σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη.
Υπάρχει βέβαια η λύση της ηλεκτρονικής υποβολής, που έγινε πιο εύχρηστη το τελευταίο διάστημα, αλλά δεν την προτιμούν οι ιδιοκτήτες καθώς δεν είναι εξοικειωμένοι με το Διαδίκτυο και επιπλέον φοβούνται ότι θα κάνουν λάθη στον εντοπισμό των ακινήτων τους.
Οι αντικειμενικές δυσκολίες, που πολλαπλασιάστηκαν με τις πολύχρονες καθυστερήσεις, έγιναν για ορισμένα μέσα ενημέρωσης ευκαιρία για fake news.
«Ανακάλυψαν» ότι το Δημόσιο απειλεί τις ιδιοκτησίες των πολιτών μπερδεύοντας τις δηλώσεις που πρέπει να υποβληθούν στις νέες περιοχές με τα «ορφανά» ακίνητα των πρώτων κτηματογραφήσεων, που υπολογίζονται γύρω στο 1% του συνόλου.
Με βάση τον νόμο του 1996, όσα ακίνητα δεν δηλώθηκαν στα παλιά προγράμματα περιέρχονται στο Δημόσιο και οι ιδιοκτήτες τους, που για διάφορους λόγους αμέλησαν να καταθέσουν δηλώσεις, οφείλουν να προσφύγουν στα δικαστήρια και να διεκδικήσουν την περιουσία τους καταθέτοντας τίτλους ιδιοκτησίας.
Η αρχική διάταξη έδινε περιθώριο επτά ετών για καθυστερημένη υποβολή δήλωσης, που με διαδοχικές παρατάσεις έφτασε στη δεκαπενταετία.
Διευκρινίζεται ότι, παρά τα… τρομοκρατικά δημοσιεύματα, ο χρόνος αρχίζει να μετρά από την ολοκλήρωση της κτηματογράφησης, που συνήθως διαρκεί 3-4 χρόνια από τη λήξη της υποβολής δηλώσεων, καθώς προβλέπεται ανάρτηση των εγγραφών, υποβολή και εκδίκαση των ενστάσεων.
Τα οχτώ «SOS» των δηλώσεων
Για την ενημέρωση των ιδιοκτητών που καλούνται να υποβάλουν δηλώσεις στο Κτηματολόγιο, η «Εφ.Συν.» αποκρυπτογράφησε και παρουσιάζει τα οκτώ «SOS» για την καλύτερη προετοιμασία τους.
1⃣ ΔΗΛΩΣΕΙΣ: Οι ιδιοκτήτες στις υπό κτηματογράφηση περιοχές είναι υποχρεωμένοι να υποβάλουν δηλώσεις για όλα τα δικαιώματα που διαθέτουν επί των ακινήτων, όπως πλήρης κυριότητα, επικαρπία, ψιλή κυριότητα, χρησικτησία, κληρονομιά, δουλεία διόδου κ.λπ. Δήλωση υποβάλλεται και για το δικαίωμα υψούν, το οποίο αναφέρεται στη μελλοντική προσθήκη ορόφου σε υπάρχον κτίσμα, εφόσον όμως το συγκεκριμένο δικαίωμα αναφέρεται στον τίτλο απόκτησης του ακινήτου.
Από το 2008, οι ιδιοκτήτες πληρώνουν το λεγόμενο «κτηματόσημο», που ανέρχεται σε 35 ευρώ ανά δικαίωμα, ενώ τέλος 20 ευρώ καταβάλλεται για βοηθητικούς χώρους, όπως αποθήκες, γκαράζ κ.λπ., που δεν είναι «παρακολούθημα» του βασικού ακινήτου και έχουν αποκτηθεί με χωριστό συμβόλαιο.
Αν ένας πολίτης είναι ιδιοκτήτης δύο συνεχόμενων ακινήτων που αναφέρονται σε χωριστά συμβόλαια, τότε πληρώνει 35 ευρώ για το καθένα. Οι οφειλές εξοφλούνται με μετρητά, αλλά και χρεωστική ή πιστωτική κάρτα, οπότε το «κτηματόσημο» μπορεί να πληρωθεί εφάπαξ ή με δόσεις. Το «κτηματόσημο» δεν επιστρέφεται αν από τη διαδικασία κτηματογράφησης αποδειχθεί ότι ο πολίτης δεν είναι ιδιοκτήτης του δηλωθέντος ακινήτου.
2⃣ ΠΡΟΣΤΙΜΟ: Οσοι ιδιοκτήτες δεν θα υποβάλουν δήλωση για τα ακίνητά τους θα επιβαρυνθούν με πρόστιμο. Η σχετική υπουργική απόφαση έχει εκδοθεί από το 2008, αλλά ώς τώρα δεν έχει τεθεί σε εφαρμογή. Εκτός από το «κτηματόσημο», προβλέπει επιπλέον καταβολή 70-250 ευρώ, ανάλογα με την αξία και το είδος του ακινήτου, αστικού ή αγροτικού.
Να σημειωθεί ότι η βεβαίωση εγγραφής στο Κτηματολόγιο είναι υποχρεωτική σε όλα τα συμβόλαια μεταβίβασης ακινήτου, γονική παροχή και αγοραπωλησία. Ακίνητα που αλλάζουν ιδιοκτήτη κατά τη διάρκεια της κτηματογράφησης δηλώνονται στο Κτηματολόγιο, ακόμη και αν δεν είχε υποβάλει δήλωση ο προηγούμενος κάτοχός του.
3⃣ ΣΥΝΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑ: Δηλώσεις υποβάλλουν όλοι οι ιδιοκτήτες του ακινήτου. Για παράδειγμα, ζευγάρι που έχει από 50% δικαίωμα πλήρους κυριότητας σε διαμέρισμα είναι υποχρεωμένο να υποβάλει δύο χωριστές δηλώσεις, πληρώνοντας «κτηματόσημο» 35 ευρώ για την κάθε μία.
Γονιός που έχει την επικαρπία σε ακίνητο και το παιδί του την ψιλή κυριότητα, υποβάλλουν επίσης δύο δηλώσεις και δύο τέλη συνολικού ύψους 70 ευρώ. Αδόμητο οικόπεδο σε εντός σχεδίου περιοχή ή εκτός σχεδίου αγροτεμάχιο που έχει πολλούς συνιδιοκτήτες πρέπει να δηλωθεί χωριστά από κάθε δικαιούχο. Αν δεν δηλωθεί κάποιο από τα μερίδια, μετά την πάροδο του προβλεπόμενου χρόνου, κινδυνεύει να περιέλθει στο Δημόσιο.
4⃣ ΚΛΗΡΟΝΟΜΙΕΣ: Γίνονται δεκτές δηλώσεις από δικαιούχους ακόμη και αν ο αποθανών ιδιοκτήτης δεν είχε αφήσει διαθήκη και δεν έχει γίνει διανομή των ιδιοκτησιών του. Σε αυτή την περίπτωση πρέπει να συνυποβληθεί η βεβαίωση που χορηγείται από τις αρμόδιες δικαστικές υπηρεσίες από την οποία θα προκύπτουν πλησιέστεροι συγγενείς του και το ποσοστό τους στο κληρονομικό δικαίωμα.
Η δήλωση είναι υποχρεωτική και για κληρονόμους με βάση διαθήκη ακόμη και αν δεν έχει ολοκληρωθεί η διαδικασία, με την προσκόμιση του κληρονομητηρίου και της δήλωσης περί μη αποποίησης της κληρονομιάς. Δεν απαιτείται αποδοχή κληρονομιάς για ιδιοκτησίες όσων έχουν αποβιώσει πριν από το 1946.
5⃣ ΧΡΗΣΙΚΤΗΣΙΑ: Αναφέρεται σε απόκτηση ακινήτου «διά λόγου» και χωρίς την ύπαρξη συμβολαίου, με την προϋπόθεση ότι δεν ανήκει στο Δημόσιο ή την Αυτοδιοίκηση. Είναι πολύ συνηθισμένος τρόπος μεταβίβασης ακινήτων στις αγροτικές περιοχές, κυρίως από γονείς σε παιδιά, αφού για ιστορικούς λόγους δεν υπάρχουν παλιοί τίτλοι ιδιοκτησίας.
Τα ακίνητα δηλώνονται στο Κτηματολόγιο με την προσκόμιση δύο δημόσιων εγγράφων από τα οποία προκύπτει η εικοσαετής χρήση του ακινήτου. Το βασικό και υποχρεωτικό στοιχείο είναι η καταχώρισή του στο Ε9 του δικαιούχου, όπως αναγράφεται στη φορολογική δήλωσή του, τουλάχιστον του οικονομικού έτους 1999. Ως δεύτερο στοιχείο μπορεί να προσκομίσει συμβόλαια γειτονικών ακινήτων όπου αναφέρεται ως ιδιοκτήτης, δικαστικές αποφάσεις, λογαριασμούς οργανισμού κοινής ωφέλειας (π.χ. ΔΕΗ), ενώ σε καλλιεργούμενο αγρό μπορεί να υποβληθεί βεβαίωση από τον ΤΟΕΒ.
6⃣ ΚΤΙΣΜΑΤΑ-ΑΥΘΑΙΡΕΤΑ: Τα κτίσματα περιλαμβάνονται στην ίδια δήλωση με το οικόπεδο επί του οποίου έχουν κατασκευαστεί, με την καταβολή ενός «κτηματόσημου» 35 ευρώ για τη συγκεκριμένη ιδιοκτησία. Δεν δηλώνεται ο αριθμός της οικοδομικής άδειας και επομένως στο Κτηματολόγιο καταγράφονται και τα αυθαίρετα, αλλά σε ειδική στήλη που έχει προβλεφθεί.
Αν υπάρχει οικοδομική άδεια π.χ. για 100 τετραγωνικά, αλλά η οικοδομή είναι 120 τετραγωνικά, καταχωρίζεται χωριστά το νόμιμο από το αυθαίρετο τμήμα. Να σημειωθεί ότι χαρακτηρίζονται νομίμως υφιστάμενα όλα τα κτίσματα που αποδεδειγμένα έχουν κατασκευαστεί πριν από το 1955, τα οποία άλλωστε δεν χρειάζεται να νομιμοποιηθούν με βάση τη νομοθεσία περί αυθαιρέτων.
7⃣ ΚΑΤΑΠΑΤΗΣΗ: Αφορά δηλώσεις για δημόσια ή δημοτικά ακίνητα που έχουν περιέλθει σε ιδιώτες. Σε αυτή την περίπτωση είναι πιο αυστηρές οι προϋποθέσεις για την απόκτηση δικαιώματος χρησικτησίας, καθώς δεν αρκεί η εικοσαετής χρήση του ακινήτου. Για ακίνητα του Δημοσίου πρέπει ο πολίτης να προσκομίσει βεβαιώσεις χρήσης από το 1915, ενώ για δημοτική περιουσία τα πιστοποιητικά πρέπει να έχουν σημείο αναφοράς το 1968.
Οι δήμοι και το Δημόσιο, μέσω των αρμόδιων υπηρεσιών τους, όπως δασικές υπηρεσίες, Κτηματική Υπηρεσία και Αρχαιολογία, οφείλουν να καταθέσουν δήλωση για το ακίνητο που διεκδικείται και το θέμα θα κριθεί από τη Δικαιοσύνη.
8⃣ ΤΟΠΟΓΡΑΦΙΚΟ: Δεν χρειάζεται να υποβληθεί για διαμερίσματα και αυτοτελή ακίνητα με περίφραξη. Δεν είναι απαραίτητο ούτε σε αγροτικές ιδιοκτησίες που έχουν μεταβιβαστεί με συμβόλαιο, αλλά αν υπάρχει καλό είναι να κατατεθεί μαζί με τη δήλωση.
Υποβάλλεται επίσης εφόσον αναφέρεται στο συμβόλαιο κτήσης του ακινήτου. Είναι όμως υποχρεωτικό για ακίνητα που δηλώνονται με επίκληση χρησικτησίας και το κόστος τους κυμαίνεται γύρω στα 250 ευρώ, ανάλογα με την επιφάνεια και την κατάστασή του, π.χ. ύπαρξη κτισμάτων.
