Η αγορά στις ξενοδοχειακές συναλλαγές στην Ευρώπη συνεχίζει να αναπτύσσεται, με περιουσιακά στοιχεία και πλατφόρμες ιδιαίτερα περιζήτητα καθώς η πτώση της -λόγω πανδημίας- δεν αποτρέπει τους επενδυτές στον κλάδο.
Αυτό αποκαλύπτει μελέτη της Global Asset Solutions, σχετικά με την ευρωπαϊκή αγορά συναλλαγών ξενοδοχείων.
Τμήματα που βρίσκονταν στην περιφέρεια της ξενοδοχειακής αγοράς μπόρεσαν να βρουν το δρόμο τους προσελκύοντας επενδυτές, καθώς προϊόντα όπως η παρατεταμένη διαμονή, γίνονται ολοένα και πιο ελκυστικά.
Η αγορά συναλλαγών στην Ευρώπη δεν είναι τόσο μακριά όσο αυτή των ΗΠΑ, όπου η απόφαση για αποκλεισμό τείνει να λαμβάνεται πιο γρήγορα.
Οι Ευρωπαίοι δανειστές έχουν τη φήμη ότι είναι πιο επιεικείς και επικεντρώνονται στις μακροπρόθεσμες σχέσεις τους με τους πελάτες τους, κάτι που καθοδηγείται εν μέρει από τη διαφορετική νοοτροπία τους και από τους διαφορετικούς νόμους στις διάφορες δικαιοδοσίες στις περιφέρειες.
Η Ευρώπη έχει δει κάποια δραστηριότητα σε περιορισμένες υπηρεσίες και επώνυμα ξενοδοχεία, καθώς και σε οικογενειακά ξενοδοχεία, τα τελευταία από τα οποία έχουν δεχθεί τρομερή πίεση καθώς συνεχίζεται η ασταθής ανάκαμψη.
Παρόλο που μπορούμε να δούμε πολλά ζητήματα ταμειακών ροών λόγω της προκλητικής ανάκαμψης και της αποπληρωμής των δανείων που υποστηρίζονται από το κράτος, υπάρχει πολύ μεγαλύτερη ζήτηση για ξενοδοχεία σε σχέση με τα ξενοδοχεία που υπάρχουν στην αγορά, γεγονός που έχει διασφαλίσει ότι οι τιμές παραμένουν υψηλές.
Ευρωπαϊκές ξενοδοχειακές συναλλαγές τους τελευταίους έξι μήνες
Στο Παρίσι, το Hotel Pont Royal Paris -βρίσκεται στο Saint-Germain-des-Prés, στο Καρτιέ Λατέν της πόλης- πουλήθηκε από την Colony Capital έναντι ποσού που δεν έχει αποκαλυφθεί. Σύμφωνα με πληροφορίες ξεπερνά το 1 εκατομμύριο δολάρια.
Επίσης, στο Παρίσι, δημοσιεύματα αναφέρουν ότι το Crowne Plaza στο Neuilly θα γίνει μέρος του χαρτοφυλακίου Icade σε μια κοινοπραξία με την Artbridge Investments.
Το ακίνητο -πολύ έξω από το κέντρο της πόλης- πιστεύεται ότι πουλήθηκε για σχεδόν 100 εκατομμύρια ευρώ και αναμένεται να είναι έτοιμο το 2026.
Παρά τις ανησυχίες σχετικά με την απόδοση των ξενοδοχείων στο κέντρο της πόλης, υπήρξαν ορισμένες πρόσθετες προσφορές στο τμήμα.
Όπως το Crowne Plaza Blackfriars, ένα πολυτελές ξενοδοχείο 204 κλειδιών στο Λονδίνο, πωλήθηκε στη LaSalle σε άγνωστη τιμή και η αγορά του Regent Hotel Βερολίνο σε κεφάλαια ακίνητης περιουσίας που διαχειρίζεται η Blackstone.
Καθώς βρισκόταν ενόψει της πανδημίας, η Ισπανία παρέμεινε επίσης δημοφιλής προορισμός για συναλλαγές, με την Union Investment να αγόρασε το Hotel Barcelona 1882 έναντι 75 εκατομμυρίων ευρώ από τον Ελβετό επενδυτή Partners Group.
Το ξενοδοχείο μετονομάστηκε σε Radisson Blu. Αυτό ήταν το δεύτερο ξενοδοχείο της Union Investment στη Βαρκελώνη και στο χαρτοφυλάκιο UniImmo Europa, που εντάχθηκε στο Barceló Raval, το οποίο απέκτησε το 2013.
Στη Μαδρίτη, το Iberia Fund I υπό την επίβλεψη της ActivumSG Capital Management, πούλησε το Hard Rock Hotel Madrid 161 δωματίων στην περιοχή των μουσείων στην Arlaes Management για 65 εκατομμύρια ευρώ.
Το ξενοδοχείο άνοιξε το 2021 και θα συνεχίσει να λειτουργεί από τη Hard Rock International.
Σε άλλο σημείο της Μαδρίτης, η Único Hotels πούλησε το Hotel Único Madrid στην A&G Private Banking για ένα άγνωστο ποσό.
Μετά τη συναλλαγή, η Único Hotels θα συνεχίσει να λειτουργεί το ξενοδοχείο με 20ετή μίσθωση που περιλαμβάνει πολλές επιλογές αγοράς για τον πάροχο.
Στη γειτονική Λισαβόνα της Πορτογαλίας, το ταμείο Imofomento της BPI αγόρασε το InterContinental Estoril για περίπου 22 εκατομμύρια ευρώ από το Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Turístico II, το οποίο διαχειρίζεται η TF Turismo Fundos.
Το ξενοδοχείο, θα συνεχίσει να διαχειρίζεται η IHG.
Τα περιουσιακά στοιχεία Trophy συνέχισαν επίσης να έχουν την απήχηση τους, με τους επενδυτές να θέλουν να αγοράσουν ένα και στη συνέχεια να δημιουργήσουν μια επεκτάσιμη πλατφόρμα.
Αρκετά κρατικά ταμεία της Μέσης Ανατολής αναζητούν ενεργά να βρουν αυτά τα σπάνια περιουσιακά στοιχεία ή να αναπτύξουν μικρότερους διεθνείς ομίλους ξενοδοχείων ανώτερης πολυτελείας.
Υπήρξε περισσότερο ενδιαφέρον από ποτέ για τα θέρετρα, και ορισμένα από αυτά έχουν πραγματοποιήσει συναλλαγές κατά τη διάρκεια της πανδημίας, λόγω της ελκυστικότητας και της ανθεκτικότητας τους, παρέχοντας έναν ασφαλή και χαλαρωτικό χώρο για τους επισκέπτες.
Η αγορά της Apple Leisure από τη Hyatt για 2,7 δις δολάρια ήταν το υψηλότερο σημείο μέχρι στιγμής, αλλά είναι πιθανό να υπάρχουν περισσότερα σε αυτό το τμήμα.
Σε μία από τις λίγες προσφορές χαρτοφυλακίου του κλάδου, η Engel & Volkers Asset Management αγόρασε τρία ξενοδοχεία, στη Σκωτία, την Ίμπιζα και τη Σαρδηνία, για περίπου 280 εκατομμύρια ευρώ.
Αυτά περιελάμβαναν δύο ξενοδοχεία με τα εμπορικά σήματα Seven Pines στην Ίμπιζα και τη Σαρδηνία.
Το πρώτο είναι ένα συγκρότημα με 185 σουίτες και το κατάλυμα στη Σαρδηνία έχει υποστεί εκτεταμένη ανακαίνιση και άνοιξε ξανά με 76 δωμάτια και σουίτες.
Στη Σκωτία, το Schloss Roxburghe στο Heiton έξω από το Kelso, άνοιξε ως ξενοδοχείο το 2019.
Μια επέκταση που θα περιλαμβάνει ένα συγκρότημα σπα 600 τετραγωνικών μέτρων, αίθουσες συσκέψεων και 58 σουίτες πρόκειται να ανοίξει το 2022.
Πολλά θέρετρα χωρίς επωνυμία στην Ευρώπη αναζητούν επενδυτές
Υπάρχουν ακόμη πολλά θέρετρα χωρίς επωνυμία στην Ευρώπη και αναζητούν επενδυτές που θα προσθέσουν μια επωνυμία. Και οι επενδυτές μπορούν να βρουν πιο εύκολα δανειστές όταν υπάρχει μια επωνυμία.
Ωστόσο, όλο και περισσότερο βλέπουμε ότι μια καλή εταιρεία διαχείρισης -η οποία έχει γνώση της διανομής- μπορεί να σημαίνει απαλλαγή από το κόστος μιας επωνυμίας, ιδιαίτερα σε κορεσμένες αγορές όπως η Βενετία, το Άμστερνταμ ή η Βαρκελώνη.
Σύμφωνα με την μελέτη, οι δανειστές προσεγγίζουν αυτό το θέμα και είναι σε θέση να εκτιμήσουν ότι η καλή διαχείριση περιουσιακών στοιχείων προσφέρει τη διαβεβαίωση που προσφέρει παραδοσιακά μια επωνυμία.
Ενώ ο δανεισμός έχει γίνει πιο ευέλικτος όσον αφορά στα υπάρχοντα περιουσιακά στοιχεία, η ανάπτυξη συνεχίζει να είναι πιο δύσκολη και μια σειρά από εξαιρετικά προϊόντα δυσκολεύονται να ξεκινήσουν. Η Global Asset Solutions εκτιμά ότι αυτό θα χαλαρώσει καθώς οι συναλλαγές γίνονται πιο εύκολες στην πρόβλεψη.
Η αναξιοποίητη κατηγορία περιουσιακών στοιχείων ξενοδοχείων στην Ευρώπη
Εκεί που υπάρχει χρηματοδότηση και γίνονται συμφωνίες είναι τα ξενοδοχεία διαμερισμάτων για εκτεταμένη διαμονή, τα οποία απευθύνονται στους ταξιδιώτες αναψυχής που αναγκάζονται να εργαστούν σε μια χώρα, αλλά δεν έχουν μεγάλους προϋπολογισμούς.
Δεν τους ελκύει η κοινή διαβίωση, η οποία έχει αποδειχθεί αρκετά ακριβή, αλλά αντ’ αυτού αναζητούν διαμονή δύο ή τριών μηνών και θέλουν να έχουν τη δυνατότητα να φροντίζουν τον εαυτό τους, αλλά και να έχουν πρόσβαση στις ανέσεις του ξενοδοχείου.
Τα προϊόντα παρατεταμένης παραμονής ήταν ένα καυτό θέμα δύο, τρία χρόνια πριν από την κρίση, γιατί δεν υπάρχουν στην Ευρώπη.
Αυτού του είδους τα προϊόντα έχουν τεράστιες δυνατότητες ανάπτυξης στην περιοχή όπως έχει αποδειχθεί στις ΗΠΑ και την Αυστραλία.
Στην πανδημία χρησιμοποιήθηκαν για πρώτη φορά από περισσότερους ταξιδιώτες στην Ευρώπη και αυτό έχει προσελκύσει επενδυτές.
Ο μεγαλύτερος ξενοδόχος στην Ευρώπη, Pandox, απέκτησε το Adagio Aparthotel Edinburgh για 40,5 εκατομμύρια λίρες. Η κεντρική τοποθεσία του ξενοδοχείου το καθιστά ελκυστικό τόσο για επαγγελματίες όσο και για ταξιδιώτες αναψυχής. Το ακίνητο χτίστηκε το 2016 ως μέρος ενός ολοκληρωμένου έργου ανάπτυξης της πόλης.
Σε πόλεις όπως η Βαρκελώνη ή το Άμστερνταμ, με υπερτουρισμό (overtourism) και υπάρχουν μέτρα που περιορίζουν την κατασκευή περισσότερων ξενοδοχείων, αυτού του είδους τα προϊόντα είναι ιδανικά.
Η εναλλακτική λύση για τον επενδυτή ξενοδοχείων είναι να κατασκευάσει αυτά τα προϊόντα ενοικίασης πολυτελείας, με ελάχιστη ενοικίαση ενός μήνα. Στη Βαρκελώνη για παράδειγμα κοστίζουν από 5.000 έως 7.000 ευρώ το μήνα.
Επίσης, σε θέρετρα, όπως τα Κανάρια Νησιά, η εξ αποστάσεως εργασία επέτρεψε την αύξηση της μακροχρόνιας διαμονής.
Φυσικά με χαμηλότερα ποσοστά, είχαν κάποιες καλές επιδόσεις σε αυτόν τον τομέα παρατεταμένης διαμονής από την αρχή της πανδημίας και η τάση θα συνεχιστεί παράλληλα με την ανάπτυξη της τηλεργασίας.
Ένα παρόμοιο μοντέλο με προϊόντα όπως το The Student Hotel, όπου δεν είναι ένα παραδοσιακό ξενοδοχείο, αλλά απευθύνονται σε φοιτητές που δεν θα μπορούσαν να αντέξουν οικονομικά να ζήσουν σε διαμερίσματα στο κέντρο της πόλης.
Μπορούν να προσελκύσουν τέτοιου είδους πελάτες που δεν έχουν τόσο μεγάλο μισθό, αλλά εξακολουθούν να βγάζουν αρκετά έσοδα και μπορούν να το ενισχύσουν με υπέροχα F&B και ανέσεις, που βοηθούν το ξενοδοχείο να ενσωματωθεί στην τοπική κοινότητα, κάνοντας το διασκεδαστικό και ελκυστικό μέρος για διαμονή.
Η ανάκαμψη παραμένει άνιση, αλλά τα ξενοδοχεία συνεχίζουν να παρουσιάζονται ως ελκυστική επένδυση.
Η πανδημία σημαίνει ότι έχουμε δει ενδιαφέρον για άλλα λειτουργικά ακίνητα, όπως αποθήκες, αλλά με τα ξενοδοχεία νοικιάζετε ένα δωμάτιο σε καθημερινή βάση.
Κάθε μέρα είναι μια νέα ευκαιρία με ξενοδοχεία. Κι ενώ είναι μια πολύ εξειδικευμένη αγορά, δίνει υψηλή απόδοση επένδυσης. Αν υπάρχει σωστή τοποθεσία, κατάλληλος χειριστής και εξειδικευμένος διαχειριστής περιουσιακών στοιχείων, τα κέρδη μπορεί να είναι αξιοσημείωτα.
