Γράφει ΣΤΑΥΡΟΣ ΓΡΙΜΑΝΗΣ
Για σήμερα Παρασκευή 30 Σεπτεμβρίου είναι προγραμματισμένος ο πλειστηριασμός της νησίδας Μάκρη του Ιονίου, με τιμή εκκίνησης 1,5 εκατ. ευρώ.
Η Μάκρη είναι το πέμπτο μεγαλύτερο νησί του συμπλέγματος των Εχινάδων μετά τον Πεταλά, τη γνωστή από την περιπέτεια του πρώην Εμίρη του Κατάρ Αλ Θανί, Οξυά, τη Δρακονέρα και το Προβάτι.
Πέραν των «σκαμπανεβασμάτων» όσον αφορά την εκτίμηση της εμπορικής αξίας του ακατοίκητου νησιού, που ξεκίνησε από τα 3,8 εκατ. ευρώ, στη συνέχεια…καταβαραθρώθηκε στις 296.000 ευρώ, για να ακολουθήσει η αύξηση στα 1,5 εκατ. ευρώ, υπάρχει ένα άγνωστο παρασκήνιο το οποίο δίνει στη συγκεκριμένη υπόθεση χαρακτήρα «θρίλερ».
Και τούτο καθώς, όπως αποκαλύπτει το newmoney, η νησίδα Μάκρη, εκτός από τα διάφορα «βάρη» και τα άλλα προβλήματα που κουβαλά, είναι μισθωμένη και μάλιστα μέχρι το πολύ μακρινό 2104, δηλαδή για τα επόμενα…82 χρόνια.
Σύμφωνα με τις πληροφορίες του newmoney, ο επιχειρηματίας Ι.Γ. έχει προχωρήσει σε μίσθωση της νησίδας και μάλιστα σε δύο φάσεις. Το αρχικό μισθωτήριο συμβόλαιο συνήφθη με τον ιδιοκτήτη του νησιού το 2005 με διάρκεια για 25 χρόνια, ενώ το 2007 έγινε νέο συμβόλαιο μακροχρόνιας μίσθωσης έως το 2104.
Κατά τις ίδιες πληροφορίες μάλιστα έχουν εξοφληθεί μέσω επιταγών όλα τα προβλεπόμενα μισθώματα συνολικού ύψους 600.000 ευρώ, ενώ είχε προηγηθεί και η έκδοση σχετικής άδειας. Όλα αυτά, όπως υποστηρίζεται, είναι νομίμως κατοχυρωμένα και κατατεθειμένα στο αρμόδιο υποθηκοφυλακείο, την Εφορία κ.λπ.
Υπό αυτό το πρίσμα αναδεικνύονται εύλογα ερωτήματα τόσο για τις δυνατότητες αξιοποίησης του νησιού από τον όποιον επόμενο ιδιοκτήτη, δεδομένης μιας ισχύουσας και νόμιμης μακροχρόνιας μίσθωσης, όσο όμως και για το υπόβαθρο του παρόντος πλειστηριασμού.
Θα πρέπει να σημειωθεί ότι η Μάκρη βγαίνει στο σφυρί σήμερα με επισπεύδοντες τους ιδιώτες Ι. Γ., την σύζυγό του Λ.Γ. και την κόρη του Μ.Γ., κατοίκων Χίου, όπως και ο ιδιοκτήτης του νησιού, για χρέος ύψους 50.000 ευρώ.
Ο ιδιοκτήτης και τα σφυριά
Ιδιοκτήτης της Μάκρης ήταν μέχρι την κατάσχεση ο επιχειρηματίας κ. Στέφανος Λιόβαρος, κάτοικος Χίου. Σύμφωνα με τα στοιχεία, το νησί περιήλθε σε αυτόν κατά πλήρη κυριότητα, νομή και κατοχή μέσω συμβολαίου αγοραπωλησίας ακινήτων (2 νησιών) το Νοέμβριο του 1991.
Η κατάσχεση έγινε στα τέλη του 2021 για οφειλή ύψους 150.000 ευρώ, που είναι μέρος της συνολικής απαίτησης και αρχική επισπεύδουσα ήταν η Special Financial Solutions ως διαχειρίστρια των απαιτήσεων της εταιρείας Como Issuer Designated Activity Company που είναι ειδική διάδοχος της εταιρείας Amoeba lssuer Designated Activity Company και αυτή ειδική διάδοχος της Τράπεζας Πειραιώς.
Ο πλειστηριασμός που είχε προγραμματιστεί για τις 20 Ιουλίου 2022 αφορούσε στην πλήρη κυριότητα του νησιού, το οποίο έχει έκταση, κατά την έκθεση, 956 στρέμματα. Από την παραπάνω επιφάνεια αφαιρείται έκταση 7.834,9 τ.μ. λόγω απαλλοτρίωσης της ζώνης παραλίας και εκτάσεις 26.718,80 τ.μ. και 40.162,7 τ.μ. λόγω απαλλοτρίωσης τμήματος ζώνης παραλίας αντίστοιχα. Έτσι, η εναπομένουσα επιφάνεια είναι 881.283,47 τ.μ.
Σημειώνεται ότι η έκθεση εκτίμησης που καταλήγει στην τιμή εκκίνησης των 3,8 εκατ. ευρώ, συντάχθηκε τον Δεκέμβριο του 2021 «με την παραδοχή ότι η επιφάνεια του τίτλου, ήτοι 881.283,47 τ.μ. είναι η ορθή και δεν περιλαμβάνει εκτάσεις με κάποιου είδους εμπόδια εκμετάλλευσης».
«Δρόμος μετ εμποδίων»
Σύμφωνα, όμως, με την με Αρ. Πρωτ. 12340/2655 Πράξη Χαρακτηρισμού Έκτασης της Διεύθυνσης Δασών Κεφαλληνίας, η οποία βασίζεται σε τοπογραφικό διάγραμμα του 2013, η νήσος Μάκρη αποτελεί δασική έκταση συνολικής επιφάνειας (525.082,64+221.400,20) 746.482,84 τ.μ. Παράλληλα, αποτελεί μέρος Εθνικού Θαλάσσιου Πάρκου με την ονομασία «Εθνικό Πάρκο Λιμνοθαλασσών Μεσολογγίου – Αιτωλικού, κάτω ρου και εκβολών ποταμών Αχελώου και Ευήνου και νήσων Εχινάδων», το οποίο είναι ενταγμένο στο Δίκτυο «Natura 2000».
Βάσει της αυτοψίας που διενεργήθηκε διαπιστώθηκε πως το νησί είναι ακατοίκητο και ότι υπάρχουν κάποια εγκαταλελειμμένα και εντελώς ερειπωμένα απομεινάρια κτισμάτων, τα οποία κατά το παρελθόν αποτελούσαν ένα εκκλησάκι, μία στέρνα και ένα μικρό σπιτάκι. Επίσης, από τον πολεοδομικό έλεγχο, διαπιστώθηκε πως ισχύουν οι όροι και οι περιορισμοί δόμησης που ορίζονται στο ΦΕΚ 477Δ/31-05-2006.
Έτσι, με βάση τους περιορισμούς επιτρέπονται η γεωργία στις υφιστάμενες ελαιοκαλλιέργειες, η βόσκηση και οι παραδοσιακές εγκαταστάσεις σταυλισμού μέχρι την εκπόνηση και έγκριση μελέτης βοσκοϊκανότητας (ο τρόπος κατασκευής των εγκαταστάσεων και η αισθητική ένταξή τους στο περιβάλλον καθορίζεται από τη μελέτη βοσκοϊκανότητας), η μελισσοκομία, η κατασκευή υποδομής στις ακτές για την εξυπηρέτηση των υδατοκαλλιεργειών. Ακόμη, επιτρέπεται η ήπια αναψυχή για ανάπτυξη της περιβαλλοντικής ευαισθητοποίησης.
Απαιτείται, όμως, η εκπόνηση ειδικής μελέτης, προκειμένου να τεκμηριωθεί η έκταση, οι όροι δόμησης και η υποδομή, στην οποία θα αναπτυχθεί η περιβαλλοντική ευαισθητοποίηση και η ήπια αναψυχή, σύμφωνα με τη φέρουσα ικανότητα του οικοσυστήματος, καθώς και η έκδοση σχετικού Κανονισμού Διοίκησης και Λειτουργίας του Φορέα Διαχείρισης.
Στις Ζώνες Προστασίας της Φύσης επιτρέπεται η εγκατάσταση μόνιμης ελαφριάς υποδομής που εξυπηρετεί την περιβαλλοντική εκπαίδευση, την οικολογική ευαισθητοποίηση του κοινού (όπως παρατηρητήρια, πινακίδες, επιστημονικός εξοπλισμός, κτλ), την ήπια αναψυχή, τους λουόμενους (όπως σκιάδες, ντους, αποδυτήρια, αναψυκτήρια, κτλ), σε θέσεις και με όρους δόμησης που προτείνονται από ειδική μελέτη, για την εξυπηρέτηση των επιτρεπομένων δραστηριοτήτων, καθώς και για τη φύλαξη και επόπτευση του χώρου.
Οι κατασκευές πρέπει κατά κανόνα να είναι μικρού όγκου και ελαφρού τύπου και να ακολουθούν την παραδοσιακή τεχνική της περιοχής, ώστε να προσαρμόζονται στην ιδιαίτερη αισθητική του περιβάλλοντος χώρου.
Στην έκθεση γίνεται αναφορά ότι σύμφωνα με δημοσιεύματα του εγχώριου Τύπου, ήδη από το 2013, υπάρχει σχέδιο νόμου που δύναται μελλοντικά να καθορίσει διαφορετικούς όρους και περιορισμούς δόμησης για το σύμπλεγμα των Εχινάδων Νήσων, στο οποίο ανήκει και η Μάκρη. Βάσει των όσων αναφέρονται στα δημοσιεύματα αυτά, θα επιτρέπεται στις νήσους Πεταλάς, Δρακονέρα, Μάκρη, Οξυά, Προβάτι, η διημέρευση ή διανυκτέρευση και η δημιουργία διακριτών καταλυμάτων.
Σήμερα, ωστόσο, λόγω των υφιστάμενων αυστηρών περιορισμών μπορούν να χτιστούν μόνο μια μικρή αγροτική κατοικία επιφάνειας μέχρι 80 τ.μ. και αποθήκες φύλαξης αγροτικών εργαλείων επιφάνειας μέχρι 50 τ.μ. Για… περαιτέρω ανάπτυξη του νησιού απαιτείται υπουργική έγκριση πολεοδομικού σχεδίου, η οποία θα ανακαλεί τις διατάξεις του ΦΕΚ 477Δ/31.05.2006.
Σύμφωνα με όλα τα παραπάνω, και για τον λόγο ότι η ψήφιση του αντίστοιχου νόμου εκκρεμεί από το 2013 έως και σήμερα, το συγκεκριμένο περιουσιακό στοιχείο αποτελεί εκτός σχεδίου αγροτική γη με το κύριο χαρακτηριστικό ότι είναι νησί. Έτσι η αγοραία αξία, κατά την πρώτη έκθεση, εκτιμάται σε 4,3 ευρώ/τ.μ. και συνολικά σε 3,8 εκατ. ευρώ. Βέβαια, «αν και όποτε ψηφιστεί οποιοδήποτε νομικό διάταγμα, το οποίο θα ορίζει διαφορετικούς όρους και περιορισμούς δόμησης, η αξία οφείλει να επαναπροσδιοριστεί», όπως αναφέρεται.
Το διεθνές πωλητήριο
Παρόλα αυτά η Μάκρη φιγουράρει έως και σήμερα στις διαδικτυακές σελίδες των διεθνών μεσιτικών γραφείων που εξειδικεύονται στις πωλήσεις ιδιωτικών νησιών, όπως το Private Islands Inc, όπου η περιγραφή για τις δυνατότητες αξιοποίησης παραπέμπει μάλλον σε ένα… παράλληλο σύμπαν.
Πέραν του φυσικού κάλους, «το νησί της Μάκρης έχει ίσως το πιο ώριμο πολεοδομικό καθεστώς μεταξύ των άλλων ιδιωτικών ελληνικών νησιών και του έχει χορηγηθεί ειδικός πολεοδομικός κανονισμός. Υπό πλήρη ανάπτυξη, θα μπορούσε να κατασκευαστεί ένα ξενοδοχείο με σουίτες 5 αστέρων και πολυτελείς ιδιωτικές βίλες», όπως αναφέρεται.
Στα πληροφοριακά στοιχεία διευκρινίζεται ότι αποτελεί ενιαία ιδιοκτησία από έναν ιδιώτη και ότι υπάρχουν σαφείς και εμπορεύσιμοι τίτλοι ιδιοκτησίας, καθώς και ότι το νησί είναι «άμεσα διαθέσιμο για μεταβίβαση». Ωστόσο, η τιμή αποκαλύπτεται μόνο κατόπιν σχετικού αιτήματος (upon request).
Καταγράφονται επίσης λεπτομέρειες για τα βήματα που έχουν γίνει μέχρι σήμερα με στόχο την ανάπτυξη του νησιού, καθώς και διαβεβαιώσεις ότι «υπάρχουν όλα τα απαραίτητα πιστοποιητικά».
Έτσι, σύμφωνα πάντα με το Private Islands Inc:
- Έχει σχεδιαστεί σύγχρονο τοπογραφικό διάγραμμα του νησιού και η τελική επιφάνεια υπολογίζεται σε 993.900 τ.μ. Έχει διενεργηθεί πλήρης οριζόντια και υψομετρική έρευνα που ολοκληρώθηκε τον Φεβρουάριο του 2013
- Χαρακτηρισμός της γης του ως ιδιωτικής δασικής έκτασης
- Καθορισμός επιτρεπόμενων χρήσεων του νησιού και χαρακτηρισμός ως ζώνης τουριστικής ανάπτυξης
- Τεχνικές και περιβαλλοντικές μελέτες για τη διάνοιξη της περιφερειακής οδού μήκους 7,3 χιλιομέτρων και των εσωτερικών δρόμων μήκους 3,5 χιλιομέτρων. Αναφέρεται επίσης ότι οριστικοποιήθηκε η έγκριση όλων των περιφερειακών και εσωτερικών δρόμων από το Δασαρχείο
- Προμελέτη από εξειδικευμένη εταιρεία για την παροχή ρεύματος, νερού, τηλεφώνου με υποθαλάσσιο καλώδιο από τις ακτές του ποταμού Αχελώου μέχρι το αντίστοιχο σημείο εγκατάστασης των υποσταθμών στο νησί
- Μελέτες για τα δημόσια έργα με σύγχρονες υποδομές (ηλεκτρικής ενέργειας, νερού, τηλεφώνου, σε κάθε σημείο του νησιού, βιολογικός καθαρισμός, δενδροφύτευση κ.λπ.)
- Ολοκλήρωση των απαραίτητων μελετών για την άδεια κατασκευής μαρίνας, αλιευτικού καταφυγίου και ελικοδρομίου.
Η ανακοπή και ο νέος πλειστηριασμός
Ο πλειστηριασμός της 20ής Ιουλίου δεν έγινε, καθώς στο μεταξύ μεσολάβησε ο προγραμματισμός του παρόντος για τις 30 Σεπτεμβρίου, όπου η τιμή εκκίνησης, με βάση νέα σχετική έκθεση εκτίμησης, είχε «ισοπεδωθεί» στις 296.000 ευρώ. Και τούτο καθώς εστιάζει στα προβλήματα σχετικά με την όποια προοπτική εκμετάλλευσης. Όπως αναφέρεται, το νησί έχει χαρακτηριστεί ιδιωτικό δάσος, ενώ είναι ενταγμένο σε περιοχή κοινοτικού ενδιαφέροντος και ζώνης ειδικής προστασίας, με αποτέλεσμα να υπάρχουν σημαντικοί περιορισμοί για την εκμετάλλευσή του.
Επί της ουσίας, επιτρέπονται γεωργικές δραστηριότητες και ελάχιστες υποδομές ήπιας αναψυχής για ανάπτυξη της περιβαλλοντικής ευαισθητοποίησης. Επομένως, κατά τη νέα έκθεση, απευθύνεται σε εξαιρετικά μικρή μερίδα δυνητικών επενδυτών. Στις αρχές Ιουνίου, όμως, η Τράπεζα Πειραιώς προσέφυγε στο Μονομελές Πρωτοδικείο Κεφαλονιάς υποστηρίζοντας ότι η εμπορική αξία της Μάκρης δεν είναι ούτε 3,8 εκατ. ευρώ, αλλά ούτε και 296.000 ευρώ, αλλά 1,5 εκατ. ευρώ.
Έτσι, ο πλειστηριασμός της 20ής Ιουλίου ανεστάλη και στις 6 Ιουλίου το δικαστήριο προσδιόρισε τη νέα τιμή εκκίνησης στα 1,5 εκατ. ευρώ για το σφυρί που θα χτυπήσει σήμερα.
Όσον αφορά τα βάρη που κουβαλάει το νησί, αυτά ξεκινούν ήδη από το 1993. Αρχικά, με δύο προσημειώσεις υπέρ ιδιώτη για 20 εκατ. δραχμές και υπέρ της (τότε) Εμπορικής Τράπεζας για 19,9 εκατ. δραχμές. Ακολουθεί μια υποθήκη το 1997, επίσης υπέρ της Εμπορικής Τράπεζας για 25 εκατ. δραχμές.
Στη συνέχεια έχουν εγγραφεί:
- Προσημείωση υποθήκης, το 2015 υπέρ της Τράπεζας Πειραιώς για 2.633.958 ευρώ
- Υποθήκη, το 2016, υπέρ Ελληνικού Δημοσίου (Δ.Ο.Υ. Μυτιλήνης), για 23.721.294 ευρώ
- Προσημείωση υποθήκης, το 2016, υπέρ των επισπευδόντων ιδιωτών για 300.000 ευρώ
- Υποθήκη, το 2016, υπέρ Ελληνικού Δημοσίου (Δ.Ο.Υ. ΦΑΕ Πειραιά), για 4.396.347 ευρώ
- Προσωρινή διαταγή, στις 07-08-2012, του αρμόδιου Πρωτοδίκη Αθηνών περί απαγόρευσης της νομικής και πραγματικής μεταβολής του ακινήτου υπέρ του ιδιώτη Ι.Γ.
- Διάταξη απαγόρευσης εκποίησης ή μεταβίβασης του ακινήτου στις 19-04-2016, ποσού 1.782.049,96 ευρώ υπέρ Ελληνικού Δημοσίου
- Κατάσχεση τον Ιούνιο του 2016, υπέρ Ελληνικού Δημοσίου (Δ.Ο.Υ. ΦΑΕ Πειραιά), για 6.672.776 ευρώ
- Κατάσχεση το Νοέμβριο του 2016, υπέρ Ελληνικού Δημοσίου (Δ.Ο.Υ. Μυτιλήνης), για 24.373.118 ευρώ.
- Κατάσχεση στις 15 Δεκεμβρίου 2021 υπέρ της Special Financial Solutions για 150.000 ευρώ.
