Loft ισόγεια και διαμερίσματα τσέπης, η νέα μόδα στο real estate

Πρώην καταστήματα ισογείου που μετατρέπονται σε σπίτια ή αλλιώς «ισόγεια loft» και κλείνουν το βράδυ με τα χαρακτηριστικά μεταλλικά ρολά, «καινοτόμα οικιστικά συγκροτήματα διαβίωσης και εργασίας» ή αλλιώς εταιρικά campuses με μικρά διαμερίσματα των 25 τ.μ. που πωλούνται αδρά για επενδυτικούς σκοπούς στο κέντρο της Αθήνας, πλήρως εξυπηρετούμενα διαμερίσματα σε παλιά κτίρια γραφείων.

Πρόκειται για κάποια από τα νέα δεδομένα για την αγορά κατοικιών, η οποία εν μέσω της συνεχιζόμενης ανόδου των τιμών μεταλλάσσεται και ακολουθεί νέες τάσεις – με κάποιες από αυτές μάλιστα να έχουν εμφανιστεί εδώ και καιρό σε άλλες ευρωπαϊκές μεγαλουπόλεις. Ετσι, αυξάνονται και πληθαίνουν και στην Ελλάδα μικρότερου τύπου διαμερίσματα μεν, με εξυπνες λύσεις δε, επιπλωμένα σε πολλές περιπτώσεις και με μεγάλη λειτουργικότητα, αντίστοιχη ενός μεγαλύτερου διαμερίσματος, πέραν και των επιπλέον παροχών που μπορούν να προσφέρουν στους κοινόχρηστους χώρους των κτιρίων.

Τα νέα σπίτια, είτε πρόκειται για εξυπηρετούμενα (serviced) διαμερίσματα, είτε για μικρο-διαμερίσματα (από τον όρο micro-apartments), που φιγουράρουν σε ουκ ολίγες αγγελίες με τιμές ακόμη και πάνω από τα 4.000 ευρώ/τ.μ. όταν προσφέρουν εγγυημένες αποδόσεις, είτε πρόκειται ακόμη και για ισόγεια διαμερίσματα-πρώην καταστήματα, έρχονται σε μια συγκυρία όπου πλέον οι αξίες των κατοικιών στην Ελλάδα τείνουν να πλησιάσουν τα νούμερα προ δημοσιονομικής κρίσης της χώρας, προ 15ετίας και πλέον. Οπως προκύπτει από τα επίσημα στοιχεία της Τραπέζης της Ελλάδος, το γ’ τρίμηνο του 2023, οι τιμές των διαμερισμάτων συνεχίζουν να αυξάνονται και μάλιστα σε διψήφιο ποσοστό, με ετήσιους ρυθμούς που αγγίζουν το 12%, έστω και αν τώρα γενικότερα στην αγορά είναι, κατά κοινή ομολογία, λιγότερες οι εκδηλώσεις ενδιαφέροντος που καταλήγουν σε οριστικές αγοραπωλησίες.

Μάλιστα, από τους δείκτες οικιστικών ακινήτων που μετρά σταθερά από τη δεκαετία του ’00, η ΤτΕ, οι τιμές τείνουν να προσεγγίσουν τα νούμερα της «χρυσής» περιόδου του real estate, πίσω στο 2007, με τα νούμερα ειδικά στην Αθήνα να απέχουν μια… ανάσα. Με ορόσημο το 100, που ήταν ο δείκτης τιμών οικιστικών ακινήτων το 2007, τώρα ο αντίστοιχος δείκτης πανελλαδικά είναι στο 92,9. Για τα νεόδμητα έως 5 ετών ο δείκτης είναι στο 97. Ειδικά στην Αθήνα, ο δείκτης οικιστικών ακινήτων της ΤτΕ διαμορφώνεται στο 98,7, προσεγγίζοντας αισίως το ορόσημο του 2007, ενώ η Θεσσαλονίκη και τα υπόλοιπα αστικά κέντρα ανά την Ελλάδα είναι ακόμη σε αυτή τη φάση χαμηλότερα του 90.

25 τ.μ. για 100.000 ευρώ

Σε αυτό το σκηνικό των τιμών η αγορά επαναπροσδιορίζεται και έρχονται ως μία από τις νέες τάσεις τα μικρά διαμερίσματα, επιφάνειας ακόμη και κάτω των 20 τ.μ., που μπορούν να έχουν και τον χαρακτήρα επενδυτικών προϊόντων, αφού υπόσχονται ετήσιες αποδόσεις στο 6%. Αυτή είναι η περίπτωση του project «Moschato Hive», ενός παλιού κτιρίου 4.000 τ.μ. στο Μοσχάτο, σε απόσταση 75 μέτρων από τη γραμμή του ΗΣΑΠ, το οποίο έως το τέλος του 2024 θα μεταμορφωθεί από την εταιρεία DKG Development σε «ένα από τα πρώτα εταιρικά campuses της Αθήνας, ένα καινοτόμο οικιστικό σύμπλεγμα διαβίωσης και εργασίας», ειδικά σχεδιασμένο για τους εργαζομένους πολύ μεγάλης εταιρείας παροχής υπηρεσιών επικοινωνίας σε επιχειρήσεις, ως μοναδικού μισθωτή.

Το κτίριο, σε τρία επίπεδα ισογείου, 1ου και 2ου ορόφου, χωρίζεται σε 116 διαμερίσματα, στη συντριπτική τους πλειονότητα γύρω στα 25 τ.μ. (αν και κάποια ελάχιστα σπίτια ξεκινούν από μόλις 16 τ.μ.) που πωλούνται αποκλειστικά μέσω της εταιρείας παροχής κτηματομεσιτικών υπηρεσιών Engel & Völkers προς 100.000 ευρώ έκαστο, με ετήσια απόδοση 6%. Πρόκειται για ειδικά σχεδιασμένα διαμερίσματα, με ενιαίο και πλήρως εξοπλισμένο χώρο, μπαλκόνι, κεντρικό σύστημα θέρμανσης, χώρο πλυντηρίων εκτός του διαμερίσματος και ανά όροφο και παροχές για τους ενοίκους όπως σινεμά, χώρους συνεργασίας, lounge, γυμναστήριο, κοινόχρηστη ρεσεψιόν και ασφάλεια.

«Βλέπουμε δύο ταχέως αναπτυσσόμενες τάσεις αυτή τη στιγμή στην ελληνική αγορά κατοικιών που έρχονται από το εξωτερικό. Η πρώτη αφορά τα λεγόμενα εξυπηρετούμενα (serviced) διαμερίσματα με κοινόχρηστες παροχές, σε πολλές περιπτώσεις υψηλότατων προδιαγραφών, τα οποία οι ιδιοκτήτες τους είτε τα χρησιμοποιούν οι ίδιοι, είτε τα διαθέτουν για τις περιόδους που λείπουν, για βραχυχρόνια ή μεσοχρόνια μίσθωση. Η δεύτερη τάση αφορά μικρά, πλήρως εξοπλισμένα διαμερίσματα με τη λογική των εστιών, είτε για φοιτητές είτε για αλλοδαπούς εργαζομένους και με χαρακτήρα επενδυτικού προϊόντος, προσφέροντας απόδοση σε ετήσια βάση, δεδομένου ότι μπορεί να μισθώνονται για κάποια χρόνια από μεγάλες εταιρείες που θέλουν να στεγάσουν εργαζομένους τους», επισημαίνει στο «business stories» ο Τάκης Μακρής, γενικός διευθυντής Πωλήσεων της Εngel & Völkers Ελλάδος. Η τελευταία διαθέτει πλέον και ειδικό τμήμα υπηρεσιών Ανάπτυξης και Διαχείρισης Ακινήτων με πελατολόγιο ακόμη και funds του εξωτερικού που θέλουν να αναπτύξουν τέτοιου είδους συγκροτήματα στην Ελλάδα.

Κι αν η τιμή των 100.000 ευρώ για ένα διαμέρισμα από 16 τ.μ. έως μάξιμουμ 28 τ.μ. στο Μοσχάτο ακούγεται… κάπως, η ζήτηση είναι απτή τόσο από το ελληνικό όσο και το ξένο κοινό λόγω του εγγυημένου μηνιαίου εισοδήματος από ενοίκια για 5+5 χρόνια, με 100% πληρότητα των μονάδων καθ’ όλη τη διάρκεια του έτους, σύμφωνα πάντα με τους επιτελείς της Engel & Völkers.

Από την πλευρά της, η DKG Development, με κεφάλαια, κατά τις πληροφορίες, από την Ελλάδα και το εξωτερικό και επικεφαλής τον Κωνσταντίνο Πετρίδη, είναι μεν από τους πιο καινούριους παίκτες του εγχώριου real estate, έχοντας ιδρυθεί το 2019, ωστόσο έχει μπει πολύ έντονα το τελευταίο διάστημα στον οικιστικό τομέα σε πιο οργανωμένες επενδύσεις, ακολουθώντας το παράδειγμα και άλλων πιο θεσμικών και παλιότερων παικτών, όπως oι Dimand, Premia Properties AEEAΠ, Νοval Property ΑΕΕΑΠ, η ισραηλινών συμφερόντων Zoia κ.ά.

Στο χαρτοφυλάκιο της DKG είναι εκατοντάδες νέα μικρά διαμερίσματα υπό κατασκευή μικρής επιφάνειας έως 30-35 τ.μ., εξυπηρετούμενα, φοιτητικά ή για εργαζομένους μεγάλων εταιρειών στο κέντρο της Αθήνας, στον Πειραιά, στο Μοσχάτο, την Καλλιθέα κ.ά. Μάλιστα, τα νέα υπό κατασκευή εξυπηρετούμενα διαμερίσματα της εταιρείας στον Πειραιά αποτέλεσαν και την αφορμή για την πρόσφατη έλευση στη χώρα μας της limehome, της εταιρείας με έδρα το Μόναχο που έχει στην ομπρέλα της και «τρέχει» κοντά στα 5.000 εξυπηρετούμενα διαμερίσματα σε 10 αγορές (Γερμανία, Αυστρία, Βέλγιο, Ολλανδία, Ισπανία, Πορτογαλία, Ουγγαρία, Ιταλία, Ηνωμένο Βασίλειο, Ελλάδα) με πιο πρόσφατο σταθμό την Αθήνα, σε Πειραιά και Εξάρχεια.

Σημειωτέον, ότι από τους πρώτους μήνες του 2024 θα εκκινήσει στην καρδιά της Αθήνας, κοντά στην Ομόνοια, η ανάπλαση του κτιρίου επί της οδού Πειραιώς 44 για τη δημιουργία του μεγαλύτερου νέου project εξυπηρετούμενων διαμερισμάτων με 206 σπίτια, από τα οποία, κατά τις πληροφορίες, έχουν πουληθεί ήδη τα 150 περίπου, με αγοραστές Ελληνες αλλά και ξένους διαφόρων εθνικοτήτων. Πρόκειται για το παλιό επταώροφο πρώην κτίριο γραφείων και καταστημάτων που έχει αγοραστεί από τους Ισραηλινούς επενδυτές της ξενοδοχειακής αλυσίδας Brown, με αρχικό πλάνο να γίνει ξενοδοχείο, ωστόσο στην πορεία τα πλάνα άλλαξαν.

Το project της ASTREA, την προώθηση του οποίου έχει αναλάβει επίσης η Engel & Völkers Ελλάδος, περιλαμβάνει διάφορους τύπους κατοικιών από τα 32 τ.μ. έως τα 4 μεγάλα πολυτελή ρετιρέ από 104 τ.μ. έως 126 τ.μ.. και παροχές όπως γυμναστήριο, πισίνα, τζακούζι, business lounge, αίθουσες συνεδριάσεων κ.ά. Οι τιμές πώλησης ξεκινούν από τις 211.000 ευρώ για τα μικρότερα διαμερίσματα των 32 τ.μ., ενώ ένα μεγαλύτερο διαμέρισμα των 86 τ.μ. πωλείται με τιμή 446.000 ευρώ. Τα διαμερίσματα, για τα οποία προσφέρονται και υπηρεσίες management, ενδείκνυνται, σύμφωνα με τους επιτελείς του συγκροτήματος, και για επενδυτές που επιδιώκουν να έχουν ένα ετήσιο εισόδημα, με εκτιμώμενη απόδοση από 7,5%.

Real estate ισογείων

Μία ακόμη τάση ως σημείο των καιρών, πολύ περισσότερο, δε, για ακίνητα ισογείων που φιλοξενούσαν στο παρελθόν συνοικιακά μαγαζιά και έμειναν κενά στη διάρκεια της δημοσιονομικής κρίσης, έχει να κάνει με το real estate… ισογείων σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη.

Πρώην εμπορικοί χώροι που ήταν σε αχρησία ανακαινίζονται πλήρως με πολύ σύγχρονες προδιαγραφές (ώστε να αντισταθμιστεί το μειονέκτημα της έλλειψης μπαλκονιού και η επιπλέον ψυχολογική παράμετρος της έλλειψης ασφάλειας) και μετατρέπονται σε ενιαίους χώρους κατοικιών προς πώληση ή μίσθωση. Βασικό πλεονέκτημα, πέραν της ολικής ανακαίνισης με πολύ έξυπνες λύσεις, είναι ότι οι τιμές πώλησης είναι χαμηλότερες σε σχέση με ένα αντίστοιχα ανακαινισμένο «συμβατικό» διαμέρισμα, αρκεί ο υποψήφιος αγοραστής να είναι διατεθειμένος να κάνει… έκπτωση στο θέμα του μπαλκονιού.

Η τάση είναι ευρέως διαδεδομένη στη Θεσσαλονίκη, με αυξανόμενα αυτού του είδους τα σπίτια και στην Αθήνα, ενώ αυξάνονται και οι αγγελίες όπου οι ιδιοκτήτες πωλούν το ακίνητο στην προηγούμενη κατάσταση σε τιμή… ευκαιρίας ώστε ο νέος ιδιοκτήτης να το διαμορφώσει όπως θέλει, δεδομένου ότι το κόστος για μiα αρχιτεκτονική «έξυπνη» λύση μπορεί να ανέβει σημαντικά.

Ενδεικτικά «ισόγειο loft» 45 τ.μ., στη Θεσσαλονίκη, «φωτεινό και εμπρόσθιο», όπερ σημαίνει ότι παίρνει φως από την παλιά… βιτρίνα σε κατασκευή του 1978, πλήρως όμως ανακαινισμένο με όλο τον ηλεκτρικό εξοπλισμό πωλείται κοντά στις 1.900-2.000 ευρώ ανά τ.μ., με την τιμή να πέφτει ακόμη και στο 1/3, κοντά στα 600 ευρώ ανά τ.μ., όταν πρόκειται για παλιό κατάστημα ισογείου κοντά στο κέντρο της πόλης στην πρότερη κατάσταση. Αντίστοιχα, στην Αθήνα στην Κυψέλη, εμπορικός χώρος ισογείου 200 τ.μ. «που μπορεί να μετατραπεί σε δύο σπίτια των 100 τ.μ. ή σε 4 διαμερίσματα των 40-45 τ.μ.» πλασάρεται ως επενδυτική ευκαιρία για τουριστική αξιοποίηση ή φοιτητικό με τιμή στα 600 ευρώ ανά τ.μ.