Στην ευρύτερη περιοχή του ιστορικού κέντρου επικεντρώνεται πλέον το μεγαλύτερο μέρος της δραστηριότητας που σχετίζεται με τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, διαφοροποιώντας τον χαρακτήρα συνοικιών, όπως το Κουκάκι, ο Νέος Κόσμος, το εμπορικό τρίγωνο (Πλάκα, Μοναστηράκι), ακόμα και σημεία, όπως η Αγίου Κωνσταντίνου και η πλατεία Βάθης. Η εγγύτητα προς τα τουριστικά αξιοθέατα της πόλης και οι εύκολες προσβάσεις καθιστούν τις περιοχές αυτές την πρώτη «στάση» των επίδοξων επισκεπτών της πόλης, με αποτέλεσμα, παρά την πληθώρα προσφερόμενων καταλυμάτων (και ασφαλώς και ξενοδοχείων), το μέσο μηνιαίο εισόδημα να ξεπερνά πλέον ακόμα και τα 1.500 ευρώ.
Σύμφωνα με τα στοιχεία της Airdna, εταιρείας ανάλυσης για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, σήμερα, στην ευρύτερη περιοχή του κέντρου της Αθήνας, οι ενεργές αγγελίες ακινήτων μέσω των ψηφιακών πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης ανέρχονται σε 11.355. Δεδομένης της καλοκαιρινής περιόδου, το μέσο ημερήσιο εισόδημα διαμορφώνεται σε 57 ευρώ, το οποίο μεταφράζεται σε ένα μηνιαίο ενοίκιο της τάξεως των 982 ευρώ κατά μέσον όρο. Το ποσό αυτό προκύπτει αν συνυπολογιστεί και η μέση πληρότητα του 77% που καταγράφεται (δηλαδή σχεδόν οκτώ στις 10 διαθέσιμες ημέρες ενοικίασης έχουν εξασφαλίσει ένοικο). Σημειωτέον ότι τα ποσά αυτά είναι εποχικά, δηλαδή δεν παρατηρούνται καθ’ όλη την διάρκεια του έτους. Για παράδειγμα, τον Ιανουάριο, τα 982 ευρώ περιορίζονται σχεδόν κατά 50% και δεν ξεπερνούν τα 517 ευρώ/μήνα, καθώς υποχωρούν τόσο οι τιμές όσο και η πληρότητα.
Γράφει ο
Ωστόσο, στις περιοχές υψηλής ζήτησης, όπως π.χ. πέριξ του Ζαππείου Μεγάρου, ή εντός του εμπορικού τριγώνου, όπου προσφέρονται σχεδόν 2.000 καταλύματα, τα νούμερα αυτά αυξάνονται σε 1.533 ευρώ μηνιαίως κατά μέσον όρο, με την πληρότητα να ξεπερνά το 80% και το μέσο ημερήσιο εισόδημα να διαμορφώνεται πέριξ των 80 ευρώ.
Σημειωτέον, δε, ότι τα παραπάνω ποσά είναι απολύτως ενδεικτικά, έως και συντηρητικά, καθώς μια απλή αναζήτηση στις σημερινές αγγελίες που συναντά κανείς, για παράδειγμα στο κέντρο του Ψυρρή, θα βρει δεκάδες πολυτελή διαμερίσματα ή λοφτ με ημερήσιο κόστος ενοικίασης της τάξεως των 150, 200, 300, ή ακόμα και 400 ευρώ.
Σύμφωνα με σχετική μελέτη του Πανεπιστημίου Αιγαίου, μεγάλη συσσώρευση, συγκριτικά με τον συνολικό αριθμό διαμερισμάτων, παρατηρείται στην περιοχή Κουκάκι – Μακρυγιάννη, στο Θησείο, στο εμπορικό τρίγωνο – Πλάκα, στον Κεραμεικό και στο τρίγωνο Μουσείο – Εξάρχεια – Νεάπολη. Ωστόσο, στα σημεία αυτά εκτιμάται ότι έχει ολοκληρωθεί, σε μεγάλο βαθμό η ανάπτυξη του κλάδου και πλέον ο αριθμός των αγγελιών οδεύει προς σταθεροποίηση. Αντιθέτως, μεγάλη ανάπτυξη καταγράφεται και σε εναλλακτικές περιοχές, όπως η περιοχή γύρω από την Αγίου Κωνσταντίνου και την πλατεία Βάθης, όπου ο αριθμός των αγγελιών εκτινάχθηκε κατά 656% κατά τη διάρκεια του τελευταίου χρόνου, και η πλατεία Αττικής, όπου σημειώνεται άνοδος των αγγελιών κατά 542%. Στην πρώτη περίπτωση μάλιστα, το μέσο μηνιαίο εισόδημα αγγίζει πλέον τα 845 ευρώ, ποσό που μέχρι πριν από λίγα χρόνια ήταν απλησίαστο για ακίνητα στη συγκεκριμένη περιοχή.
Οσον αφορά το μέγεθος της αγοράς των βραχυχρόνιων μισθώσεων, αυτό υπολογίζεται ότι αγγίζει πλέον τα 2 δισ. ευρώ. Το ποσό αυτό επιμερίζεται, σχεδόν ισομερώς, ανάμεσα στις δαπάνες που αφορούν τη διαμονή/φιλοξενία και τις δαπάνες που αφορούν σε υπηρεσίες (εστίαση, ψυχαγωγία, λιανικό εμπόριο, καθαριότητα κ.τ.λ.). Μάλιστα, πρόκειται για αγορά η οποία «τρέχει» με ετήσιο ρυθμό ανάπτυξης της τάξεως του 25%. Τα παραπάνω επισημαίνονται στην τελευταία ετήσια έκθεση της Grant Thornton για την πορεία και την επίδραση των βραχυχρόνιων μισθώσεων τύπου Airbnb κατά τη διάρκεια του 2018.
Δεν φταίνε μόνο οι βραχυχρόνιες μισθώσεις για την αύξηση των ενοικίων
Πολύς λόγος γίνεται για την άνοδο των ενοικίων ως αποτέλεσμα της διάδοσης των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Ωστόσο, είναι αρκετά δύσκολος ένας τέτοιος συσχετισμός, καθώς, σε μεγάλο βαθμό, οι ζητούμενες τιμές ενοικίασης καθορίζονται από τις προσδοκίες των ιδιοκτητών και λιγότερο από τις κρατούσες συνθήκες στην αγορά. Για παράδειγμα, με εξαίρεση τις περιοχές πέριξ της Ακρόπολης και του ευρύτερου ιστορικού κέντρου, η συγκέντρωση ακινήτων που διατίθενται μέσω των πλατφορμών βραχυχρόνιων μισθώσεων δεν είναι ιδιαίτερα υψηλή, σε σχέση με το υφιστάμενο απόθεμα ακινήτων και συγκριτικά με τη ζήτηση.
Παρ’ όλα αυτά, οι τιμές των ενοικίων έχουν αυξηθεί κατακόρυφα κατά τη διάρκεια των τελευταίων 18 μηνών, τόσο στα βόρεια όσο και στα νότια προάστια, που δεν αποτελούν «εστίες» υψηλής συγκέντρωσης ακινήτων τύπου Airbnb. Για παράδειγμα, σε περιοχές όπως είναι το Μαρούσι, το Χαλάνδρι και η Φιλοθέη, η αύξηση των ενοικίων ξεπερνά το 15% κατά μέσον όρο, σύμφωνα με στοιχεία μεσιτικών γραφείων, ενώ στα νότια προάστια, άνοδος κατά 12% παρατηρείται στη Γλυφάδα.
Το γεγονός αυτό οφείλεται σε μια άλλη δομική μεταβολή που έχει συντελεστεί στην αγορά κατοικίας κατά τη διάρκεια της οικονομικής κρίσης. Ο λόγος για τη στροφή της συντριπτικής πλειονότητας των νοικοκυριών στην ενοικίαση και όχι στην αγορά ακινήτου, είτε λόγω επιλογής είτε λόγω ανάγκης, δεδομένου ότι η αγοραστική δύναμη υπολείπεται σημαντικά των προηγούμενων ετών. Ως εκ τούτου, μόλις βελτιώθηκε το οικονομικό κλίμα, πολλοί ιδιοκτήτες θέλησαν να αποκομίσουν άμεσα οφέλη, έχοντας υποστεί σημαντικές επιβαρύνσεις τα προηγούμενα χρόνια, είτε λόγω της υψηλής φορολογίας, είτε λόγω της αδυναμίας εύρεσης μισθωτή, είτε τέλος λόγω των πολλών ανείσπρακτων ενοικίων.
Αντίστοιχα, στις περιοχές με υψηλή συγκέντρωση ακινήτων τύπου Airbnb, τα ενοίκια των σπιτιών που διατίθενται με μακροχρόνια συμβόλαια εμφανίζονται αυξημένα κατά 30-40% κατά μέσον όρο, σε σχέση με πριν από δύο-τρία χρόνια.
Αυτό συμβαίνει τόσο λόγω έλλειψης προσφοράς, αλλά κι επειδή τα ακίνητα που διατίθενται είναι αισθητά αναβαθμισμένα σε σχέση με πριν από λίγα χρόνια, λόγω των ανακαινίσεων που έχουν γίνει, ακριβώς λόγω Airbnb.
Ωστόσο, αυτό που έχει αρχίσει να γίνεται όλο και πιο ξεκάθαρο είναι ότι τα έσοδα των προηγούμενων ετών από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις δύσκολα θα επαναληφθούν. Ο ανταγωνισμός έχει πλέον αυξηθεί κατακόρυφα, με αποτέλεσμα μόνο αν μειώσει κανείς τις τιμές του και προχωρήσει σε συγκεκριμένες προσφορές, θα κατορθώσει να εξασφαλίσει ικανοποιητική πληρότητα για το ακίνητό του. Μάλιστα, η τάση αυτή έχει αρχίσει να αντανακλάται και στους αριθμούς.
Συγκεκριμένα, το 2018 το πραγματικό εισόδημα από κάθε ακίνητο (υπολογίζοντας δηλαδή και πόσες ημέρες είναι μισθωμένο το κάθε διαμέρισμα ή η κάθε κατοικία) κατέγραψε το 2018 πτώση κατά 28%, σε 58,2 ευρώ, έναντι 80,7 ευρώ στο τέλος του 2017.
Ποια μέτρα εξετάζει να εφαρμόσει η κυβέρνηση για να ρυθμίσει την αγορά
Η συζήτηση που έχει ξεκινήσει αναφορικά με την πρόθεση της νέας κυβέρνησης να εισάγει νέο ρυθμιστικό πλαίσιο για τον κλάδο των βραχυχρόνιων μισθώσεων, είναι λογικό να δημιουργεί ανησυχία μεταξύ των ιδιοκτητών και των εταιρειών που δραστηριοποιούνται. Ωστόσο, όπως διευκρίνισε εντός της εβδομάδας ο κυβερνητικός εκπρόσωπος Στ. Πέτσας, κατ’ αρχάς δεν θα προκύψουν αυξήσεις φόρων, ενώ οι όποιες αλλαγές προκριθούν, θα γίνουν μετά το τέλος της τουριστικής περιόδου, ακριβώς για να μην υπάρξει αναστάτωση στην αγορά ακινήτων.
Από την άλλη πλευρά, βέβαια, ο αρμόδιος υπουργός Τουρισμού Χάρης Θεοχάρης, φάνηκε να υιοθετεί την άποψη της ανάγκης ρύθμισης της αγοράς, προκειμένου να ελεγχθεί η αύξηση των τιμών των ενοικίων. Στο πλαίσιο αυτό, εξετάζεται η ενεργοποίηση των διατάξεων του υφιστάμενου νόμου, όπως π.χ. να τεθεί όριο δύο ακινήτων ανά ΑΦΜ δικαιούχου εισοδήματος και να μην επιτρέπεται η μίσθωση ακινήτου για διάστημα μεγαλύτερο των 90 ημερών, εφόσον όμως τα ετήσια έσοδα από την εκμετάλλευσή του ξεπερνούν τις 12.000 ευρώ. Σε αντίθετη περίπτωση, αν δηλαδή είναι λιγότερα των 12.000 ευρώ, όπως ισχύει για τη συντριπτική πλειονότητα, δεν θα υπάρχει χρονικός περιορισμός.
Υπενθυμίζεται ότι με βάση το ισχύον νομοθετικό πλαίσιο, τα εισοδήματα από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις φορολογούνται με τους ίδιους συντελεστές που ισχύουν και στις συμβατικές μισθώσεις, δηλαδή με 15% για τις πρώτες 12.000 ευρώ ετήσιων εσόδων, ενώ ο ιδιοκτήτης θα πρέπει να καλύψει ο ίδιος δαπάνες όπως κοινόχρηστα και λογαριασμούς κοινής ωφελείας. Ωστόσο, σε αντίθεση με τα ενοικιαζόμενα δωμάτια, τα ακίνητα που μισθώνονται μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων, απαλλάσσονται του ΦΠΑ.
Το ζητούμενο στην παρούσα φάση είναι κατ’ αρχάς να ελεγχθεί αποτελεσματικά η φοροδιαφυγή, προκειμένου να μη στρεβλώνεται ο ανταγωνισμός, κάτι βέβαια που θα πρέπει να ισχύσει σε όλες τις κατηγορίες καταλυμάτων, δηλαδή και στα ενοικιαζόμενα δωμάτια που έχουν σήμα του ΕΟΤ, αλλά και στα ξενοδοχεία, όπου η παραβατικότητα, ιδίως στις τουριστικές περιοχές, κινείται σε αρκετά υψηλό επίπεδο. Στην περίπτωση των βραχυχρόνιων μισθώσεων, στόχος είναι να εντοπιστούν και να κληθούν να πληρώσουν τα σχετικά πρόστιμα, οι ιδιοκτήτες των 20.000 και πλέον ακινήτων που βρέθηκαν να μην έχουν λάβει τον απαιτούμενο αριθμό μητρώου και συνεπώς, να μη δηλώνονται τα σχετικά εισοδήματα. Με βάση τα σχετικά στοιχεία από τον αριθμό των ενεργών αγγελιών ακινήτων που είναι καταχωρισμένες στην Airbnb και υπολογίζονται σε περίπου 80.000, είναι προφανές ότι ένα στα τέσσερα ακίνητα ουδέποτε δηλώθηκε στην ΑΑΔΕ, καταδεικνύοντας παράλληλα και το εκτεταμένο εύρος της φοροδιαφυγής.
Βάσει του σχετικού νομοθετικού πλαισίου, εφόσον διασταυρωθούν τα στοιχεία και εξακριβωθούν οι υπόχρεοι/ιδιοκτήτες, θα κληθούν να πληρώσουν τουλάχιστον 5.000 ευρώ έκαστος. Μάλιστα, σε περίπτωση πρώτης υποτροπής το πρόστιμο θα είναι 10.000 ευρώ και 20.000 ευρώ για κάθε μετέπειτα υποτροπή. Ως παραβάσεις νοούνται, μεταξύ άλλων, η παράλειψη εγγραφής στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής και η μη εμφανής αναγραφή του αριθμού εγγραφής στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής κατά την ανάρτηση του ακινήτου στις ψηφιακές πλατφόρμες, καθώς και σε κάθε άλλο μέσο προβολής. Σημειωτέον ότι οι παραπάνω υποχρεώσεις των ιδιοκτητών ισχύουν για βραχυχρόνιες μισθώσεις που έχουν συναφθεί από την 1η Ιανουαρίου του 2018 και μετά. Στο επόμενο διάστημα, η ΑΑΔΕ θα έχει στη διάθεσή της τα στοιχεία πληρωμών μέσω εμβασμάτων, καρτών κ.λπ. από πλατφόρμες για πελάτες τους με ελληνικό ΑΦΜ. Στη συνέχεια, τα εμβάσματα αυτά θα διασταυρωθούν με τις δηλώσεις φόρου εισοδήματος. Οσοι εντοπιστούν να έχουν κρύψει εισοδήματα, θα κληθούν να πληρώσουν τα προβλεπόμενα πρόστιμα.
Σε επενδυτές το 40%
Το 40% των ακινήτων είναι διαθέσιμο μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων όλο τον χρόνο, ανήκει δηλαδή σε κάποιον επενδυτή. Στον αντίποδα, έξι στα 10 ακίνητα που καταχωρίζονται στις πλατφόρμες κατά τη διάρκεια του έτους, έχουν χαρακτήρα «εποχικό», δηλαδή αξιοποιούνται από τους ιδιοκτήτες τους για να ενισχύσουν το εισόδημά τους.
Για κάθε πορτοφόλι
Μια αγγελία μάλιστα πλησίον της οδού Αδριανού στο Μοναστηράκι, που αφορά τη μίσθωση ολόκληρης κατοικίας, εμφανίζει ως ημερήσια τιμή τα 770 ευρώ! Οπως αντιλαμβάνεται κάποιος, υπάρχουν λύσεις για όλα τα «πορτοφόλια», δεδομένου ότι σε άλλο ακίνητο πλησίον της ίδιας περιοχής, το ημερήσιο κόστος δεν ξεπερνά τα 80 ευρώ, σχεδόν 10 φορές χαμηλότερο.
Οι 2 πλατφόρμες
Από τις 11.355 ενεργές αγγελίες ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης στο κέντρο της Αθήνας, το 76% χρησιμοποιεί την Airbnb και το 14% την πλατφόρμα της HomeAway. Είναι μάλιστα χαρακτηριστικό ότι μόνο το 10% των αγγελιών ακινήτων είναι καταχωρισμένο και στις δύο πλατφόρμες.
