Τη δυνατότητα της κατά παρέκκλιση δόμησης οικοπέδων εφόσον προχωρήσει ο πολεοδομικός σχεδιασμός και καθοριστούν χρήσεις γης, ακόμη και έξω από τα σχέδια πόλης, δίνοντας προτεραιότητα σε περιοχές όπου υπάρχουν έντονες οικιστικές πιέσεις και μικρά οικόπεδα, υπογραμμίζει στο «business stories» ο υφυπουργός Περιβάλλοντος αρμόδιος για θέματα Χωροταξίας και Πολεοδομίας Δημήτρης Οικονόμου.
Γράφει η Μαριάννα Τζάννε
Ο υφυπουργός αποσαφηνίζει όλες τις διατάξεις της ρύθμισης για την εκτός σχεδίου δόμηση που προβλέπεται να φέρει προς συζήτηση στη Βουλή το ΥΠΕΝ από τον Σεπτέμβριο.
Η αποφασιστικότητα της πολιτικής ηγεσίας να κλείσει τα παράθυρα της άναρχης εκτός σχεδίου δόμησης, την οποία επιχείρησαν ανεπιτυχώς και προηγούμενες κυβερνήσεις, συναντά ήδη τις πρώτες αντιδράσεις όχι μόνο από μηχανικούς και πολίτες, αλλά ακόμη και στο εσωτερικό της κυβέρνησης με τις ενστάσεις να επικεντρώνονται στην απαξίωση των μικροϊδιοκτησιών που αποτελούν ένα μεγάλο περιουσιακό κεφάλαιο για τα ελληνικά νοικοκυριά, αλλά και στη μικρή μεταβατική περίοδο των 2 ετών που προβλέπεται για την έκδοση οικοδομικής άδειας από την ψήφιση του νόμου με σκοπό την αξιοποίησή τους.
Στα τέλη Ιουλίου, το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας έδωσε σε δημόσια διαβούλευση το σχέδιο νόμου για τον εκσυγχρονισμό της πολεοδομικής και χωροταξικής νομοθεσίας, προτείνοντας, μεταξύ άλλων, το τέλος των παρεκκλίσεων που έδιναν υπό προϋποθέσεις τη δυνατότητα δόμησης σε οικόπεδα, 750 τ.μ., 1.200 τ.μ. και 2 στρεμμάτων. «Αυτό που λέμε σήμερα στους πολίτες είναι να εκδώσουν οικοδομική άδεια, η ισχύς της οποίας θα είναι για τέσσερα ακόμη χρόνια με δυνατότητα αναθεώρησης και σε ορισμένες περιπτώσεις και για έξι χρόνια (π.χ. περιπτώσεις ανέγερσης ξενοδοχειακών μονάδων με πάνω από 300 κλίνες ή βιομηχανικών μονάδων εμβαδού πάνω από 5.000 τ.μ.), πράγμα που τους δίνει τη δυνατότητα να χτίσουν σε ορίζοντα 4 έως 6 ετών από την έκδοσή της».
Ο κ. Οικονόμου με συνέντευξή του στο «b.s.» φωτίζει όλες τις πτυχές των νέων μέτρων και αναλύει τους λόγους που η κυβέρνηση θα προχωρήσει στη μεγάλη πολεοδομική παρέμβαση. Οπως υποστηρίζει, άμεσα θα ξεκινήσει ο πολεοδομικός σχεδιασμός ώστε μέσα στην επόμενη πενταετία να υπάρχουν χρήσεις γης στο 50% της επικράτειας. Με το πρόγραμμα αυτό θα πολεοδομηθούν νέες περιοχές και θα καθοριστούν χρήσεις γης, ακόμη και σε περιοχές έξω από τα σχέδια πόλης, στις οποίες η αρτιότητα θα μπορεί να είναι κάτω από 4 στρέμματα. Από τον επόμενο μήνα θα ξεκινήσει η ανάθεση των πρώτων μελετών σε 200 δημοτικές ενότητες που θα φτάσουν τις 600 έως το Πάσχα. «Σήμερα υπάρχουν δύο μορφές δόμησης σε εκτός σχεδίου περιοχές: αυτή που είναι σε ζώνες όπου υπάρχει σχέδιο χρήσεων γης και η οποία είναι αποδεκτή, καθώς αν και δεν υπάρχει σχέδιο πόλης επιτρέπονται μόνο οι δραστηριότητες που είναι συμβατές με τα χαρακτηριστικά τους (φυσικοί πόροι, υποδομές κ.ά.), σε εκείνες όπου δεν υπάρχει κανένας σχεδιασμός και σε αυτές επιτρέπεται αρχικά κάθε δραστηριότητα. Αυτή πάμε να χτυπήσουμε με τις διατάξεις του νομοσχεδίου, καθώς περικλείει την έννοια της άναρχης δόμησης, ακριβώς επειδή επιτρέπεται οποιαδήποτε δραστηριότητα χωρίς να λαμβάνονται υπόψη τα δεδομένα και οι αντοχές κάθε περιοχής».
Ο υφυπουργός Περιβάλλοντος θεωρεί ότι ο χρόνος που θα διαρκέσει η δημόσια διαβούλευση (έως τις 28 Αυγούστου) είναι επαρκής για να συζητηθούν ζητήματα που απασχολούν διαχρονικά την Πολιτεία αλλά και την κοινωνία και εκτιμά ότι η ρύθμιση θα έχει τη συναίνεση των πολιτικών κομμάτων, τα οποία, παρ’ όλα αυτά, μέχρι σήμερα έχουν διστάσει να τοποθετηθούν ανοιχτά στις προτεινόμενες διατάξεις του νομοσχεδίου.
Ακολουθεί ολόκληρη η συνέντευξη με τον κ. Οικονόμου.
– Ποιες είναι οι επιπτώσεις που είχε μέχρι σήμερα η κατά παρέκκλιση δόμηση στο περιβάλλον και πώς έφτασε η κυβέρνηση να προτείνει την κατάργησή τους;
H εκτός σχεδίου δόμηση προβλέφθηκε στην Ελλάδα κατά τη δεκαετία του ’20, σε μια εποχή πολύ διαφορετική από τη σημερινή. Τα δεδομένα άρχισαν να αλλάζουν στη μεταπολεμική περίοδο και ιδίως μετά το 1960 όπου η δόμηση αυτής της μορφής άρχισε να ενισχύεται λόγω της ανάπτυξης των μεταφορών και του τουρισμού με δύο τρόπους. Ο ένας ήταν η συνεχής μείωση του ελάχιστου μεγέθους γηπέδου στο οποίο επιτρέπεται η δόμηση (αρτιότητα), υιοθετώντας σταδιακά τις λεγόμενες «παρεκκλίσεις», που έφτασαν στα δύο στρέμματα, τα 1.200 τ.μ. και τα 750 τ.μ. Τέτοιου είδους αρτιότητες είναι ενίοτε μικρότερες και από αυτές που επιτρέπονται σε περιοχές που διαθέτουν ρυμοτομία και υποδομές. Ο δεύτερος τρόπος ήταν η σταδιακή αύξηση του επιτρεπόμενου συντελεστή δόμησης.
Συνδυασμένοι, οι δύο αυτοί τρόποι κατέστησαν τελείως ανορθολογική την εκτός σχεδίου δόμηση και πιο ελκυστική από την εντός σχεδίου. Για παράδειγμα, σε ένα άρτιο οικόπεδο εκτός σχεδίου 4 στρεμμάτων για την κατασκευή ξενοδοχείου ο συντελεστής δόμησης είναι 0,2 και επιτρέπει κατασκευή κτιρίου 800 τ.μ. Σε οικόπεδο ίδιου αρχικού μεγέθους σε εντός σχεδίου περιοχή που έχει χαρακτηριστεί τουριστική, με έναν συνήθη συντελεστή δόμησης 0,4 κατασκευάζεται κτίριο 1.120 τ.μ. Αν ληφθεί υπόψη η απομείωση του οικοπέδου λόγω της εισφοράς σε γη, το όποιο πλεονέκτημα της εντός σχεδίου δόμησης καθίσταται οριακό. Προφανώς οι υπολογισμοί αυτοί ανατρέπονται στην πράξη από την εκτεταμένη αυθαίρετη δόμηση στις εκτός σχεδίου περιοχές, η οποία καθιστά τη δόμηση ακόμα πιο ελκυστική.
Η άμεση συνέπεια της εκτός σχεδίου δόμησης ήταν η διάχυση μεγάλου αριθμού αστικών δραστηριοτήτων σε εκτεταμένες ζώνες έξω από τον οικιστικό χώρο, ιδίως κατά μήκος των δρόμων (όλων των ειδών, ακόμα και των αγροτικών με πλάτος συχνά οριακό) και των ακτών. Δημιουργήθηκαν έτσι συγκεντρώσεις κτισμάτων με πυκνότητες που προσιδιάζουν μόνο σε περιοχές με σχέδιο, χωρίς κανονικούς δρόμους. Για παράδειγμα, η εξυπηρέτηση ενός μεγάλου ξενοδοχειακού συγκροτήματος με εκατοντάδες κλίνες γίνεται συχνά από δρόμους τριών μέτρων, χωρίς αποχέτευση και άλλες τεχνικές και περιβαλλοντικές υποδομές. Σε αυτά πρέπει να προστεθούν προβλήματα, όπως η μη ανατάξιμη απώλεια -μέσα σε 50 χρόνια- τοπίων που υπήρχαν επί χιλιάδες χρόνια, η αυξημένη εκπομπή αερίων του θερμοκηπίου λόγω της ανάγκης μετακινήσεων σε όλο και μεγαλύτερες αποστάσεις και η απώλεια γεωργικής και δασικής γης.
Η εστίαση επομένως της κυβερνητικής νομοθετικής πρωτοβουλίας στην κατάργηση των παρεκκλίσεων οφείλεται στο ότι μια γενική κατάργηση της εκτός σχεδίου δόμησης (δηλ. η υιοθέτηση του καθεστώτος που υπάρχει σήμερα σχεδόν σε όλες τις ευρωπαϊκές χώρες) θα έθιγε πλέον τεράστιο αριθμό κεκτημένων δικαιωμάτων. Αυτό θα μπορούσε να γίνει κατά τις δεκαετίες του ’70 και του ’80, αλλά όχι σήμερα. Επιλέγεται έτσι ένας μέσος δρόμος, που οδηγεί σε αύξηση της προστασίας του περιβάλλοντος και σε πιο ορθολογική οργάνωση του χώρου χωρίς ακρότητες, με έμφαση στην αντιμετώπιση των πιο έντονων και λιγότερων προβληματικών καταστάσεων.
– Για πολύ κόσμο η μεταβατική περίοδος των 2 ετών για αξιοποίηση οικοπέδων από 750 τ.μ. έως 2 στρέμματα κρίνεται μικρή. Δεδομένων των συνθηκών και των οικονομικών δυσχερειών, υπάρχει η δυνατότητα επέκτασης της μεταβατικής περιόδου;
Θεωρούμε ότι ο χρόνος των 2 ετών είναι επαρκής, καθώς οι πολίτες στο διάστημα αυτό έχουν την δυνατότητα να εκδώσουν οικοδομική άδεια, η ισχύς της οποίας είναι για ακόμα τέσσερα χρόνια (με δυνατότητα και αναθεώρησης) και σε ορισμένες περιπτώσεις για έξι χρόνια (π.χ. περιπτώσεις ανέγερσης ξενοδοχειακών μονάδων με πάνω από 300 κλίνες ή βιομηχανικών μονάδων εμβαδού πάνω από 5.000 τ.μ.). Υπάρχει επίσης δυνατότητα προέγκρισης οικοδομικής άδειας, που ισχύει για ένα ή δύο χρόνια, και είναι μια εξαιρετικά απλή και με μικρό κόστος διαδικασία. Πρέπει να σημειωθεί ότι γενικότερα οι διαδικασίες έκδοσης οικοδομικών αδειών απλοποιούνται ακόμα περισσότερο σε σχέση με σήμερα, με το χωροταξικό-πολεοδομικό σχέδιο νόμου που βρίσκεται υπό διαβούλευση. Με την ολοκλήρωση της μεταβατικής περιόδου θα ισχύουν οι κανόνες και οι όροι δόμησης που ισχύουν για τα άρτια οικόπεδα των 4 στρεμμάτων.
– Πολίτες, μηχανικοί και μεσίτες κατηγορούν την κυβέρνηση ότι καταργεί τις παρεκκλίσεις στην εκτός σχεδίου δόμηση, ενώ ακόμη δεν έχει ολοκληρωθεί ο πολεοδομικός σχεδιασμός που θα δώσει διέξοδο στις οικιστικές ανάγκες. Τι απαντάτε;
Ο πολεοδομικός σχεδιασμός καθυστερεί επί δεκαετίες. Σήμερα μόνο το 20% των περιοχών που είναι έξω από σχέδια πόλης διαθέτουν σχέδιο χρήσεων γης. Στις υπόλοιπες, με εξαίρεση τις δασικές εκτάσεις, ισχύει η άναρχη εκτός σχεδίου δόμηση. Ηδη η κυβέρνηση ενεργοποιεί πρόγραμμα εκπόνησης τοπικών πολεοδομικών σχεδίων σε όλη τη χώρα, μέσω των οποίων αφενός θα καθοριστούν νέες περιοχές εντός σχεδίου (πολεοδομήσεις) και αφετέρου θα καθοριστούν χρήσεις γης στις περιοχές έξω από τα σχέδια πόλης. Στις δεύτερες δεν θα εφαρμοστεί αυτόματα η κατάργηση των παρεκκλίσεων: κάθε τέτοιο σχέδιο θα καθορίζει αρτιότητες εκτός σχεδίου σε συνάρτηση με τις τοπικές συνθήκες. Για παράδειγμα, σε περιοχές με γενικά μικρά γήπεδα, όπως τα μικρά νησιά, θα μπορεί να καθορίζεται αρτιότητα εκτός σχεδίου μικρότερη από τα 4 στρέμματα, παράλληλα με τον προσδιορισμό συγκεκριμένων επιτρεπόμενων χρήσεων γης. Το πρόγραμμα θα ολοκληρωθεί μέχρι το τέλος της τρέχουσας δεκαετίας.
Μέχρι το 2026 (δηλαδή μέχρι τη λήξη οικοδομικών αδειών που θα ληφθούν για γήπεδα με παρέκκλιση) θα έχουν ολοκληρωθεί τέτοια σχέδια στο 50% της επικράτειας, με προτεραιότητα στις περιοχές με υπαρκτή ζήτηση για εκτός σχεδίου δόμηση. Συνεπώς, στην πράξη η επίδραση της κατάργησης των παρεκκλίσεων θα είναι πολύ μικρότερη απ’ ό,τι φαίνεται αν δεν ληφθεί υπόψη ή έναρξη αυτού του προγράμματος.
– Τι αλλαγές στους όρους δόμησης φέρνει η κυβέρνηση με το προτεινόμενο σχέδιο νόμου. Πόσα τετραγωνικά θα χτίζουμε στο εξής στα 2, πόσα στα 4 και πόσα στα 8 στρέμματα;
Εξαρτάται από το είδος της δραστηριότητας. Για κατοικία σε γήπεδο 2 στρεμμάτων θα είναι δυνατή η έκδοση άδειας για κτίριο 180 τ.μ για τη μεταβατική περίοδο, αντί 200 τ.μ. που είνια σήμερα. Αντίστοιχα, σε γήπεδο 4 στρεμμάτων θα είναι δυνατή η κατασκευή κτιρίου 190 τ.μ. (από 200 τ.μ. σήμερα) και σε 8 στρεμμάτων η κατασκευή κτιρίου 260 τ.μ. (από 180 τ.μ σήμερα).
Για ξενοδοχείο θα είναι δυνατή, σε οικόπεδο 8 στρεμμάτων, η κατασκευή κτιρίου 1.440 τ.μ. (αντί 1.600 τ.μ. σήμερα), αλλά στην περίπτωση αναβαθμισμένων ή αναβαθμιζόμενων μονάδων θα διατηρηθεί η δυνατότητα κτιρίου 1.600 τ.μ. Εφόσον πρόκειται για σύνθετο τουριστικό κατάλυμα, ο επιτρεπόμενος μέγιστος συντελεστής αυξάνεται από 0,15 σε 0,2.
– Στο νομοσχέδιο προτείνεται η διάκριση των δημοτικών οδών σε δύο κατηγορίες (Α και Β). Τι αλλαγές φέρνει στη δόμηση η πρόβλεψη αυτή;
Σήμερα για δόμηση εκτός σχεδίου απαιτείται η ύπαρξη προσώπου επί «κοινόχρηστου δρόμου». Η διάταξη αυτή, όπως είχε ερμηνευτεί, επέτρεπε τον μεμονωμένο χαρακτηρισμό τέτοιου δρόμου, και μάλιστα μόνο σε συνάρτηση με συγκεκριμένες ιδιοκτησίες, με διοικητική πράξη. Το 2018 με σειρά αποφάσεών του το Συμβούλιο της Επικρατείας έκρινε ως μη νόμιμο τον χαρακτηρισμό μεμονωμένων δρόμων ως κοινόχρηστων, απόφαση η οποία έχει οδηγήσει στην παρεμπόδιση της οικοδομικής δραστηριότητας σε πολύ μεγάλες περιοχές.
Με το υπό διαβούλευση σχέδιο νόμου: πρώτον, εισάγεται για πρώτη φορά συγκεκριμένη και σαφής διαδικασία χαρακτηρισμού των δημοτικών οδών σε επίπεδο τουλάχιστον δημοτικής ενότητας. Δεύτερον, οι δημοτικές οδοί διακρίνονται σε δύο κατηγορίες. Οι οδοί κατηγορίας Α παρέχουν δικαίωμα προσώπου για τη δόμηση σε παρόδια γήπεδα, ενώ οι οδοί κατηγορίας Β λειτουργούν ως δίοδοι που παρέχουν δικαίωμα προσώπου σε οργανωμένους υποδοχείς αλλά όχι δικαίωμα προσώπου στα υπόλοιπα παρόδια γήπεδα. Τρίτον, η διαδικασία καθορισμού των οδών ακολουθεί τις κατευθύνσεις του ΣτΕ. Τέταρτον, καθορίζονται ελάχιστα όρια πλάτους ούτως ώστε οι δημοτικές οδοί να έχουν την αναγκαία λειτουργικότητα (6 μ. για οδό διπλής κατεύθυνσης ή 3,5 μ. για οδό μονής κατεύθυνσης).
Η νομοθετική αυτή ρύθμιση συνδυάζεται με πρόγραμμα εκπόνησης μελετών χαρακτηρισμού των δημοτικών οδών που ετοιμάζει το ΥΠΕΝ και θα εκκινήσει εντός του έτους. Συνδυαστικά, οι ενέργειες αυτές θα δώσουν για πρώτη φορά μια οριστική και αποτελεσματική λύση για το πρόβλημα αυτό, σε χρονικό ορίζοντα λιγότερο από 1,5 έτος.
– Η διαβούλευση του πολεοδομικού και χωροταξικού νομοσχεδίου, στο οποίο εντάσσονται οι ρυθμίσεις για την εκτός σχεδίου δόμηση, ολοκληρώνεται στις 28 Αυγούστου. Υπάρχει η πιθανότητα επέκτασης του χρόνου διαβούλευσης προκειμένου να δοθεί περισσότερος χρόνος για την επεξεργασία του νομοσχεδίου;
Ο φετινός Αύγουστος προφανώς δεν έχει τον συνήθη χαρακτήρα ενός μήνα στον οποίο σταματούν τα πάντα. Αντίθετα, επιβάλλεται η αξιοποίησή του ούτως ώστε να καλυφθούν οι απώλειες που προέκυψαν από το δίμηνο lockdown λόγω της πανδημίας. Ο χρόνος διαβούλευσης που έχει προβλεφθεί είναι όχι μόνο σύμφωνος με τη σχετική νομοθετική πρόβλεψη, αλλά και εύλογος μέσα από αυτό το πρίσμα. Μέχρι τις 28 Αυγούστου υπάρχει ακόμα σημαντικός χρόνος που μπορεί να αξιοποιηθεί για τη διαβούλευση και ήδη έχουν υπάρξει μέχρι σήμερα πολλά σχόλια στον σχετικό ιστότοπο. Αλλωστε, τα θέματα που αντιμετωπίζει το σχέδιο νόμου δεν είναι συγκυριακά. Εκκρεμούν επί δεκαετίες και έχουν συζητηθεί εκτεταμένα τόσο σε επιστημονικό όσο και σε ευρύτερο επίπεδο. Αυτό που απαιτείται σήμερα είναι το πέρασμα από την αέναη συζήτηση στη λύση.
– Πιστεύετε ότι η κυβέρνηση θα έχει τη στήριξη στη Βουλή των άλλων κομμάτων ώστε να καταργήσει τις παρεκκλίσεις στην εκτός σχεδίου δόμηση. Τι στάση τηρούν τα κόμματα της αντιπολίτευσης;
Απ’ όσο γνωρίζω, δεν έχει υπάρξει μέχρι σήμερα επίσημη τοποθέτηση από άλλα κόμματα. Ελπίζω, πάντως, λαμβάνοντας υπόψη ότι οι λύσεις που προωθούνται είναι ισορροπημένες αλλά και αναγκαίες, και τις θέσεις που έχουν διατυπωθεί στο παρελθόν από κόμματα και άλλους φορείς, ότι στο θέμα της κατάργησης των παρεκκλίσεων θα υπάρξει ευρύτερη συναίνεση.
