Οι ερευνητές της τράπεζας δημοσίευσαν μελέτη που ακτινογραφεί την άνοδο, την πτώση και την ανάκαμψη της ελληνικής αγοράς ακινήτων αλλά και τι αναμένεται στο εξής
Η ελληνική αγορά ακινήτων έχει εισέλθει ξεκάθαρα σε ανοδική τροχιά. Οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν κατά 7,4% το πρώτο εννιάμηνο του 2019 σε σχέση με την αντίστοιχη περίοδο του 2019. Στην Αθήνα η αύξηση των τιμών άγγιξε το 10,3% – λόγω airbnb και «χρυσής visa». Η ανάκαμψη ωστόσο δεν έχει καταφέρει να καλύψει παρά ένα μικρό κομμάτι των απωλειών λόγω της δεκαετούς κρίσης στην αγορά ακινήτων.
Οι αναλυτές της τράπεζας εξέτασαν τη διαχρονική εξέλιξη των τιμών στην αγορά κατοικίας σε τρεις φάσεις
- τη φάση της «έκρηξης»/Boom ως το 2008, όταν οι Έλληνες βοηθούμενοι από τα μειωμένα επιτόκια, την προοπτική εισόδου στο ευρώ (τη δεκαετία του 90) και την προσφορά των στεγαστικών οι τιμές αυξήθηκαν εντυπωσιακά καθώς η προσφορά δεν είχε προλάβει να ανταποκριθεί στην αυξημένη ζήτηση.
- τη φάση της κατάρρευσης/bust από το 2008 ως το 2017, αμέσως μετά το ξέσπασμα της κρίσης, μια περίοδο που οι τιμές υποχώρησαν κατά 42,4%.
- τη φάση της ανάκαμψης/recovery – από το τρίτο τρίμηνο του 2017 – κατά την οποία οι τιμές έχουν ανακάμψει κατά 11,5%, καλύπτοντας μικρό μέρος των απωλειών.
Ανάκαμψη χωρίς δανεικά
Η ανάλυση της Alpha Bank επισημαίνει ότι η ανάκαμψη των τιμών στην τελευταία φάση δεν υποστηρίζεται από την αύξηση της στεγαστικής πίστης (τα υπόλοιπα στεγαστικών εξακολουθούν να συρρικνώνονται – έστω ελαφρώς). Η ανοδική τάση στηρίζεται περισσότερο στο γενικότερα θετικό κλίμα (ανάκαμψη ΑΕΠ στα τελευταία δέκα συνεχόμενα τρίμηνα)
Αυτή η ανάκαμψη των αξιών της ελληνικής κτηματαγοράς θα βοηθήσει την ελληνική οικονομία:
Πρώτον, οι αυξανόμενες τιμές ακινήτων θα ενισχύσουν τους ισολογισμούς και την κεφαλαιακή θέση των τραπεζών καθώς κερδίζουν αξία τα ακίνητα που έχουν στα χαρτοφυλάκιά τους.
Δεύτερον θα βοηθήσουν τα οικονομικά των νοικοκυριών με δεδομένο το υψηλό ποσοστό ιδιοκατοίκησης στην Ελλάδα. Η αύξηση του πλούτου θα ενισχύσει την κατανάλωση και τις επενδύσεις υποστηρίζοντας την παραιτέρω αύξηση του ελληνικού ΑΕΠ.
Η εκρηκτική άνοδος, η εκκωφαντική πτώση
Στην πρώτη φάση 1996-2008 τα στεγαστικά αυξάνονταν κάθε χρόνο κατά 26,6%, καθώς ο ανταγωνισμός μεταξύ των τραπεζών γινόταν πιο εντατικός. Την ίδια περίπου περίοδο (1998-2008) οι τιμές κατοικιών αυξάνονται κάθε χρόνο κατά 9,2% – πιο γρήγορα από την αύξηση του διαθέσιμου εισοδήματος την ίδια περίοδο κατά 8,3%.
Το 2004 η ευφορία των Ολυμπιακών αγώνων βοήθησε στο να υπάρχουν σχεδόν 166 χιλιάδες αγοραπωλησίες ακινήτων – με τις επενδύσεις σε ακίνητα να αγγίζουν το 10% ενός (υψηλού τότε) ΑΕΠ.
Πάντως το βασικό χαρακτηριστικό που επισημαίνουν οι αναλυτές της Aplha Bank για την κτηματαγορά είναι ότι η τρέχουσα φάση ανάκαμψης γίνεται χωρίς τη βοήθεια δανείων. Είναι χαρακτηριστικό το παρακάτω διάγραμμα που δείχνει ότι από το 2017 οι τιμές έχουν αρχίσει να αυξάνονται, αλλά τα στεγαστικά δάνεια παραμένουν σε φάση (μικρής) συρρίκνωσης χρόνο με το χρόνο. Το γεγονός εξηγείται από την εισροή διεθνών κεφαλαίων για προγράμματα χρυσής visa, αλλά και οι επενδύσεις σε ακίνητα για χρήση airbnb.
Προοπτική περαιτέρω ανάπτυξης
Οι αναλυτές της τράπεζας αναμένουν ότι η τρέχουσα τάση (+7,4% σε ετήσια βάση) αναμένεται να συνεχιστεί, παρά τη συνεχιζόμενη πιστωτική συρρίκνωση στη στεγαστική πίστη.
Υποστηρικτικά στη θετική τάση λειτουργεί η μείωση του ΕΝΦΙΑ, η συνεχιζόμενη εισροή κεφαλαίων από το εξωτερικό και η γενικότερα θετική τάση στο οικονομικό κλίμα. Οι επενδύσεις συνεχίζουν να αυξάνουν και το κόστος κατασκευής υποχωρεί.
