Γράφει ΜΑΡΙΑΝΝΑ ΤΖΑΝΝΕ
© Απαγορεύεται από το δίκαιο της Πνευμ. Ιδιοκτησίας η καθ΄οιονδήποτε τρόπο παράνομη χρήση/ιδιοποίηση του παρόντος, με βαρύτατες αστικές και ποινικές κυρώσεις για τον παραβάτη
Μια νέα κατηγορία περιοχών που ενσωματώνει τους κορεσμένους προορισμούς που «κοκκινίζουν» τον χάρτη της χώρας λόγω της έντασης της τουριστικής ανάπτυξης, επιβολή πλαφόν στις βραχυχρόνιες μισθώσεις και στα απλά ενοικιαζόμενα δωμάτια ως ποσοστό των τουριστικών κλινών, με στόχο να μπει τάξη στην αναρχία της αγοράς του Airbnb, αλλά και απαγορεύσεις στην παράκτια ζώνη λόγω της κλιματικής αλλαγής, περιλαμβάνει μεταξύ άλλων το ειδικό σχέδιο για το χωροταξικό του τουρισμού, που εκπόνησε το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας.
Συνολικά, 17 περιοχές της ηπειρωτικής χώρας αλλά και νησιά περνούν στη νέα ειδική κατηγορία των περιοχών ελέγχου (κορεσμένες περιοχές), στις οποίες τα όρια της αρτιότητας στις εκτός σχεδίου περιοχές διαμορφώνονται στα 16 στρέμματα.
Οι περιοχές αυτές είναι: η Παραλία Πιερίας, τμήμα της Σκιάθου και της Κέρκυρας, ο Λαγανάς και οι Δήμοι Αρκαδίων και Ζακυνθίων της Ζακύνθου, η Ερμούπολη της Σύρου, η Σαντορίνη, η ανατολική Κως, η Μύκονος, η Αφάντου, η Ιαλυσός και η Καλλιθέα Ρόδου, η νότια Τήνος, η Χερσόνησος Ηρακλείου, τα Μάλια Ηρακλείου και η Νέα Κυδωνία Χανίων.
Γι’ αυτές τις περιοχές προβλέπεται ο εκσυγχρονισμός των τουριστικών καταλυμάτων, η μερική ή και ολική απόσυρση απαξιωμένων κτιρίων, ακόμη και η κατεδάφισή τους, αλλά και η χορήγηση κινήτρων για τη μετατροπή παραδοσιακών ή διατηρητέων κτιρίων σε ξενοδοχειακές μονάδες. Το σχέδιο προβλέπει επίσης τον περιορισμό στην αύξηση νέων κλινών, την εκπόνηση μελετών εκτίμησης φέρουσας ικανότητας αλλά και περιορισμούς στον αριθμό των χώρων διαμοιρασμού (Airbnb) και των απλών ενοικιαζόμενων δωματίων ως ποσοστό των κλινών των κύριων τουριστικών καταλυμάτων.
Για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις μάλιστα, μπαίνει «ταβάνι» και στις ανεπτυγμένες περιοχές, το οποίο αναμένεται να εξειδικευτεί με υπουργική απόφαση. Σύμφωνα με αρμόδιες πηγές οι περιορισμοί αυτοί θα μπουν κατά βάση από το υπουργειο Οικονομικών. Στο παρελθόν πάντως είχε προταθεί το όριο να πάει στις 30 μέρες για τις κορεσμένες περιοχές και 60 μέρες για τα αναπτυγμένα νησιά. Αντίστοιχα, χαμηλώνει ο πήχης της αρτιότητας και στις ανεπτυγμένες περιοχές από τα 20 στα 12 στρέμματα, γεγονός που δημιουργεί ένα πιο ευνοϊκό περιβάλλον για τους επενδυτές του τουρισμού.
Το νέο χωροταξικό σχέδιο, που έρχεται να αντικαταστήσει ύστερα από αναμονή ετών τα άλλα δύο ειδικά χωροταξικά (του 2009 και του 2013) που κατέπεσαν διαδοχικά στο Συμβούλιο της Επικρατείας τα προηγούμενα χρόνια, προβλέπει παράλληλα και θέσπιση Ειδικού Τέλους υπέρ του Πράσινου Ταμείου για όλες τις τουριστικές δραστηριότητες (συμπεριλαμβανομένων των βραχυχρόνιων μισθώσεων), με σκοπό οι πόροι αυτοί να κατευθύνονται για τη χρηματοδότηση αναπλάσεων και υποδομών που υποστηρίζουν τον τουρισμό.
Ο ελληνικός τουρισμός έχει υποστεί σημαντικά πλήγματα που επηρέασαν την ανοδική πορεία του, ωστόσο εμφανίζει δυναμική ανάκαμψη με ισχυροποίηση της τάσης για τις έννοιες της βιωσιμότητας και του ψηφιακού μετασχηματισμού.
Σήμερα, πολλοί τουριστικοί περιορισμοί στην Ελλάδα παρουσιάζουν μη ικανοποιητικό επίπεδο υπηρεσιών με παράλληλη απαξίωση σημαντικού ποσοστού των τουριστικών καταλυμάτων, παρά την αργή αλλά σταθερή ποιοτική αναβάθμιση του ξενοδοχειακού δυναμικού. Οι μελετητές του χωροταξικού εντοπίζουν επίσης ελλείψεις στη γενική υποδομή και τις μεταφορές, παρά τη βελτίωση των τελευταίων, καθώς και στις λειτουργίες, όπως κυκλοφοριακή συμφόρηση, έλλειψη χώρων στάθμευσης κ.ά. Η τουριστική δραστηριότητα εκτιμάται ότι μακροπρόθεσμα θα διογκωθεί ως οικονομικό, κοινωνικό και πολιτιστικό φαινόμενο σε παγκόσμιο επίπεδο. Βασική επιδίωξη είναι πλέον η ανάπτυξη του τουρισμού με όρους βιωσιμότητας, προσαρμοσμένη στις δυνατότητες του τόπου και η υιοθέτηση ενός επιστημονικά ολοκληρωμένου χωρικού σχεδιασμού.
Μεταφορά συντελεστή δόμησης για τα αστικά ξενοδοχεία
Το νέο χωροταξικό θα δοθεί σύντομα σε δημόσια διαβούλευση, με στόχο να θεσμοθετηθεί από αρχές του νέου έτους, προκειμένου να δοθεί ο απαιτούμενος χρόνος για να καταθέσουν όλοι οι φορείς τις παρατηρήσεις και τα σχόλιά τους.
Τρεις προβλέψεις του σχεδιασμού έχουν ενδιαφέρον. Η δυνατότητα μεταφοράς συντελεστή δόμησης για την υποστήριξη του αστικού τουρισμού μεγάλης ή μικρής διάρκειας (city breaks, city trip), εφόσον πρόκειται για απόσυρση νόμιμα απαξιωμένων τουριστικών μονάδων ή για επανακατασκευή στην ίδια θέση. Σε αυτή την περίπτωση ισχύει ο συντελεστής δόμησης που ίσχυε όταν αδειοδοτήθηκε η μονάδα. Επιπλέον, δίνεται η δυνατότητα της αξιοποίησης (επανάχρησης) υφιστάμενων κτιρίων σε εντός σχεδίου περιοχές για τη μετατροπή τους σε τουριστικά καταλύματα.
Το χωροταξικό εισάγει για πρώτη φορά και μια νέα μορφή τουρισμού, την οποία αποκαλεί «Σποραδικό Ξενοδοχείο». Με τη νέα ρύθμιση δίνεται η δυνατότητα της δημιουργίας σύνθετων τουριστικών καταλυμάτων (δηλαδή υποδομών ξενοδοχείων που συνδυάζουν επιπλωμένες κατοικίες για ενοικίαση ή πώληση και εγκαταστάσεις ειδικής τουριστικής υποδομής) εντός εγκαταλελειμμένων οικισμών -προϋφισταμένων του 1923 ή με πληθυσμό κάτω από 2.000 κατοίκους- σε συνδυασμό με την ανάπλαση τμήματος ή του συνόλου του οικισμού.
Στην κατηγορία αυτήν υπόκεινται χωριά με διάσπαρτα 10 έως 15 σπίτια ή και περισσότερα που είναι εγκαταλελειμμένα σε περιοχές όπως η Κοζάνη, η Τήνος και η Πελοπόννησος και στα οποία δίνεται η ευκαιρία να αναβιώσουν και να ξαναχτιστούν. Ο τρόπος που θα γίνει η παρέμβαση (τα κριτήρια των οικισμών, τα μέσα πολεοδομικής επέμβασης, οι φορείς των προγραμμάτων κ.ά.) θα προσδιοριστεί με νομοθετική ρύθμιση.
Σε ό,τι αφορά την παράκτια ζώνη, και λαμβάνοντας υπόψη τα σενάρια για την εξέλιξη της στάθμης της θάλασσας λόγω των δυσμενών συνθηκών της κλιματικής αλλαγής, το σχέδιο απαγορεύει την εγκατάσταση κτιρίων μόνιμου χαρακτήρα σε υψόμετρο μικρότερο του υψομέτρου της γραμμής αιγιαλού στην αντίστοιχη θέση, προσαυξημένο κατά 0,6 μέτρα. Οι επιπτώσεις της κλιματικής αλλαγής θα πρέπει να προσμετρώνται και στη δημιουργία χιονοδρομικών κέντρων.
Σε σχέση με τα γκολφ, το χωροταξικό προβλέπει αύξηση των εγκαταστάσεων, με στόχο τη δημιουργία «τουριστικών προορισμών γκολφ» σε όλες τις περιοχές πλην των κορεσμένων. Απαιτείται Σχέδιο Διαχείρισης του κατά περίπτωση υδατικού διαμερίσματος με ειδική τεκμηρίωση, στο πλαίσιο της περιβαλλοντικής ή της στρατηγικής περιβαλλοντικής μελέτης.
Πώς κατηγοριοποιούνται οι περιοχές
Τρία είναι τα κριτήρια για την κατηγοριοποίηση του εθνικού χώρου. Η ένταση του τουριστικού φαινομένου με γνώμονα τον δείκτη των «κλινών», οι ιδιαιτερότητες της κάθε περιοχής και η αναγκαιότητα ανάπτυξης ειδικών μορφών τουρισμού. Στο πλαίσιο αυτό, εκτός από τις κορεσμένες και ανεπτυγμένες περιοχές, η κατηγοριοποίηση περιλαμβάνει τις αναπτυσσόμενες περιοχές με δυνατότητες ανάπτυξης (π.χ. Αλεξανδρούπολη, Λασίθι, Λέσβος κ.ά.), για τις οποίες το σχέδιο δεν αναφέρει όριο αρτιότητας (στο προηγούμενο ήταν 10 στρέμματα), αλλά και περιοχές με δυνατότητες ήπιας ανάπτυξης (π.χ. Νάξος, Κάρπαθος, Πύλος Μεσσηνία, τμήματα Λακωνίας, Χανίων κ.ά).
Σε ό,τι αφορά τα νησιά, το σχέδιο τα κατηγοριοποιεί σε τρεις ομάδες, όπως ήταν και παλιά.
Τα τουριστικά ανεπτυγμένα και αναπτυσσόμενα, στα οποία περιλαμβάνονται: Αίγινα, Αλόννησος, Αμοργός, Ανδρος, Αντίπαρος, Αστυπάλαια, Ζάκυνθος, Θάσος, Θήρα, Ιθάκη, Ικαρία, Ιος, Κάλυμνος, Κάρπαθος, Κάσος, Κέα, Κέρκυρα, Κεφαλλονιά, Κύθηρα, Κύθνος, Κως, Λέρος, Λευκάδα, Λέσβος, Λήμνος, Μήλος, Μύκονος, Νάξος, Πάρος, Πάτμος, Πόρος, Ρόδος, Σαμοθράκη, Σάμος, Σέριφος, Σίφνος, Σκιάθος, Σκόπελος, Σκύρος, Σπέτσες, Σύμη, Σύρος, Τήνος, Υδρα, Φολέγανδρος, Χίος.
Στην ομάδα ΙΙ ανήκουν τα υπόλοιπα κατοικημένα τουριστικά νησιά με κατεύθυνση τον περιορισμό νέων καταλυμάτων κατηγορίας 3,4,5 αστέρων μέγιστης δυναμικότητας 100 κλινών.
Στην ομάδα ΙΙΙ εντάσσονται τα ακατοίκητα νησιά και οι βραχονησίδες που χωρίζονται αντίστοιχα σε δύο υποομάδες. Τις βραχονησίδες που δεν επιτρέπεται καμία τουριστική ανάπτυξη και τα νησιά με έκταση μικρότερη των 300 στρεμμάτων, νησιά που είναι σε απόσταση μικρότερη των 10 ναυτικών μιλίων από τα θαλάσσια σύνορα της χώρας κι εκείνα που είναι σε απόσταση 10 ναυτικών μιλίων από παράκτιες περιοχές της ηπειρωτικής χώρας ή νησιά που έχουν ακτοπλοϊκή πρόσβαση.
Στη δεύτερη υποκατηγορία εντάσσονται όλα τα ακατοίκητα νησιά με μηδενικό πληθυσμό που δεν υπάγονται στην πρώτη κατηγορία. Σε αυτά επιτρέπονται μόνο οργανωμένοι υποδοχείς τουριστικών δραστηριοτήτων ήπιας ανάπτυξης.
Μπόνους δόμησης
Παράλληλα, το ειδικό χωροταξικό του τουρισμού προβλέπει μπόνους δόμησης για την αξιοποίηση εγκαταλελειμμένων ορεινών οικισμών με τη μετατροπή κτιρίων άλλων χρήσεων σε καταλύματα ή μεγαλύτερου μεγέθους τουριστικές επενδύσεις. Σε αυτήν την περίπτωση χορηγούνται επενδυτικά κίνητρα που αντιστοιχούν με προσαύξηση 20% της επιτρεπόμενης δόμησης.
Μπόνους δόμησης και αύξησης πολεοδομικών όρων (συντελεστής όγκου) δίνεται και για τον συνεδριακό τουρισμό με πρόβλεψη για μετατροπή ολυμπιακών εγκαταστάσεων (π.χ. Τάε Κβον Ντο) σε αντίστοιχες χρήσεις με έγκριση του ΚΕΣΥΠΟΘΑ.
Oι κορεσμένες περιοχές
Οι 17 περιοχές που περνούν στη νέα ειδική κατηγορία των περιοχών ελέγχου (κορεσμένες περιοχές) είναι: Η Παραλία Πιερίας, τμήμα της Σκιάθου και της Κέρκυρας, ο Λαγανάς και οι Δήμοι Αρκαδίων και Ζακυνθίων της Ζακύνθου, η Ερμούπολη της Σύρου, η Σαντορίνη, η ανατολική Κως, η Μύκονος, τα Αφάντου, η Ιαλυσός και η Καλλιθέα Ρόδου, η νότια Τήνος, η Χερσόνησος Ηρακλείου, τα Μάλια Ηρακλείου και η Νέα Κυδωνία Χανίων.
Γι’ αυτές τις περιοχές προβλέπεται ο εκσυγχρονισμός των τουριστικών καταλυμάτων, η μερική ή και ολική απόσυρση απαξιωμένων κτιρίων, ακόμη και η κατεδάφισή τους, αλλά και η χορήγηση κινήτρων για τη μετατροπή παραδοσιακών ή διατηρητέων κτιρίων σε ξενοδοχειακές μονάδες.
Mεταφορά συντελεστή
Στον νέο σχεδιασμό προβλέπεται η δυνατότητα μεταφοράς συντελεστή δόμησης για την υποστήριξη του αστικού τουρισμού μεγάλης ή μικρής διάρκειας, εφόσον πρόκειται για απόσυρση νόμιμα απαξιωμένων τουριστικών μονάδων ή για επανακατασκευή στην ίδια θέση. Σε αυτήν την περίπτωση ισχύει ο συντελεστής δόμησης που ίσχυε όταν αδειοδοτήθηκε η μονάδα. Επιπλέον, δίνεται η δυνατότητα της αξιοποίησης (επανάχρησης) υφιστάμενων κτιρίων σε εντός σχεδίου περιοχές για τη μετατροπή τους σε τουριστικά καταλύματα.
«Σποραδικό ξενοδοχείο»
Με τη νέα ρύθμιση δίνεται η δυνατότητα της δημιουργίας σύνθετων τουριστικών καταλυμάτων εντός εγκαταλελειμμένων οικισμών –προϋφισταμένων του 1923 ή με πληθυσμό κάτω από 2.000 κατοίκους– σε συνδυασμό με την ανάπλαση τμήματος ή του συνόλου του οικισμού. Στην κατηγορία αυτή υπόκεινται χωριά με διάσπαρτα 10 έως 15 σπίτια ή και περισσότερα που είναι εγκαταλελειμμένα σε περιοχές όπως η Κοζάνη, η Τήνος και η Πελοπόννησος και στα οποία δίνεται η ευκαιρία να αναβιώσουν και να ξαναχτιστούν.
