Δημοτική Κοινότητα Πόρου : Συμμετοχή στη διαβούλευση για το Τοπικό Πολεοδομικό Σχέδιο
Με αφορμή την παρουσίαση των εναλλακτικών σεναρίων χωρικής ανάπτυξης για το Τοπικό Πολεοδομικό Σχέδιο του Δήμου Αργοστολίου την Τετάρτη 26 Φεβρουαρίου 2025, καταθέτουμε τις παρατηρήσεις μας ως Τοπικό Συμβούλιο της Δημοτικής Κοινότητας Πόρου.
Α. Επέκταση Σχεδίου Πόλεως
Βασική παραδοχή της παρουσίασης σε ότι αφορά την ΔΚ Πόρου, ήταν ότι δεν σχεδιάζεται επέκταση του σχεδίου πόλεως του οικισμού του Πόρου. Θεωρούμε ότι η άποψη αυτή πρέπει να αναθεωρηθεί, λαμβάνοντας υπόψη τα παρακάτω (1-4) δεδομένα.
1. Επανεξέταση βασικών δεδομένων του επιλεγμένου σεναρίου.
Σύμφωνα με τα δεδομένα που χρησιμοποίησε η μελέτη ΤΠΣ, αναφέρθηκε από τους μελετητές οτι δεν προβλέπεται επέκταση του σχεδίου πόλεως Πόρου,καθώς εμφανίζονται ακόμα αδιάθετα οικόπεδα εντός του σημερινού σχεδίου.
Αυτή είναι μια παραδοχή που δεν ανταποκρίνεται στην πραγματικότητα. Αντίθετα,ο Πόρος αποτελεί ένα κορεσμένο οικισμό με δυσανάλογα ακριβό κόστος γιαστέγη και πολύ μικρή προσφορά.
Τα αδιάθετα οικόπεδα στο νότιο τμήμα του οικισμού (Λεύκες-Σαρακήνικο), έχουν κριθεί γεωλογικά ακατάλληλα για οικοδόμηση, είναι πλέον ζώνη πρασίνου και ανήκουν στο δημόσιο.
Τα αδιάθετα οικόπεδα στο κεντρικό τμήμα του οικισμού, κοντά στην εκκλησία είναι πλέον, σύμφωνα με τη νομοθεσία, ακατάλληλα για οικοδόμηση λόγω της ύπαρξης του νεκροταφείου.
Τα αδιάθετα οικόπεδα στο βόρειο τμήμα του οικισμού (Ράγια-Ακρωτήρι), σε ένα μέρος τους προβλέπεται να χρησιμοποιηθούν για κατασκευή σχολικού συγκροτήματος. Σύμφωνα με το σχεδιασμό της αυτοδιοίκησης τα υπόλοιπα αδιάθετα οικόπεδα στο βόρειο τμήμα του οικισμού θα προσφερθούν ως σύνολο μέσω του ΤΑΙΠΕΔ για τουριστική ανάπτυξη, καθώς είναι η μοναδική θέση που απομένει στον οικισμό του Πόρου για ποιοτική αναβάθμιση του τουριστικού προϊόντος, κάτι που η μελέτη ΤΠΣ πρέπει να λάβει υπόψη.
Όπως προκύπτει από τα παραπάνω, στην πραγματικότητα διαθέσιμα οικόπεδα εντός του σχεδίου οικισμού του Πόρου, δεν υπάρχουν. Επιπλέον ένα από ταμεγάλα προβλήματα του Πόρου, είναι η γενικότερη έλλειψη κοινόχρηστων χώρων και γενικά χώρων για κατασκευή σύγχρονων κοινωνικών υποδομών, κάτι που η μελέτη ΤΠΣ μπορεί και οφείλει να αντιμετωπίσει μέσω της επέκτασης τουσχεδίου.
2. Προεργασία στα πλαίσια της τοπικής κοινωνίας από τη δεκαετία του 1980.
Υπάρχει σε προχωρημένο στάδιο (Γ2) Γενικη Πολεοδομικη Μελετη Επεκτασης-Αναθεωρησης του Σχεδίου πόλεως του Πόρου, που μπορεί να χρησιμοποιηθεί ως βάση δεδομένων.
Το σχέδιο προέκυψε από την εξέλιξη της τοπικής κοινωνίας, όχι μόνο λόγω της ανάγκης επέκτασης του οικισμού, αλλά και εξαιτίας της ανάγκης αναδιάταξης/αναθεώρησης του σημερινού σχεδίου μετά την αρχική εφαρμογή του στη δεκαετία του 1950, ανάγκη που προφανώς παραμένει και η μελέτη ΤΠΣ πρέπει να λάβει εξίσου υπόψη.
Σημειώνεται ότι η μελέτη επέκτασης δεν προέκυψε από το πουθενά. Σε κανένα άλλο οικισμό του νησιού δεν απασχόλησε την τοπική κοινωνία με τόση ένταση και για τόσο μεγάλο χρονικό διάστημα το θέμα της επέκτασης/αναθεώρησης σχεδίου πόλεως. Το θέμα αυτό από τη δεκαετία του 1980 ήταν σταθερά ανάμεσα στα 2-3 κυριότερα που απασχολούσαν πολίτες και αυτοδιοίκηση. Η μελέτη ΤΠΣ οφείλει να λάβει υπόψη ότι το ζήτημα συνεχίσει να υφίσταται.
Σημειώνεται πως είναι δημόσια παραδοχή όλων των βαθμών αυτοδιοίκησης ότι ο Πόρος αποτελεί την περιοχή της Κεφαλονιάς με το μεγαλύτερο οικονομικό και αναπτυξιακό πρόβλημα, με σημαντική παράμετρο τους πολεοδομικούς περιορισμούς λόγω γεωγραφίας.
Ειδικότερα, προτείνουμε η επέκταση του οικισμού να γίνει στα όρια που ορίζει η προμελέτη του ΓΠΣ Πόρου, προσαυξημένη κατά 20% λόγω του ιδιαίτερου κοινωνικού προβλήματος στέγασης που αντιμετωπίζει ο Πόρος.
3. Ενσωμάτωση της πραγματικότητας στην Περιοχή Αγίου Γρηγορίου -Ράγια
Η επέκταση οικισμού στο βόρειο τμήμα του Πόρου (Αγ. Γρηγόριος-Ράγια) συμβαίνει ήδη εκτός του σημερινού σχεδίου. Έχει φθάσει σε ένα αριθμό 15 νέων οικοδομών, με αυξητική τάση όσο περνούν τα χρόνια.
Η μελέτη ΤΠΣ οφείλει να λάβει υπόψη αυτή την πραγματικότητα και να τακτοποιήσει την οικιστική επέκταση στην περιοχή, η οποία συμβαίνει ακριβώς γιατί δεν υπάρχει άλλη οικιστική διέξοδος στον Πόρο.
Σε περίπτωση που η επέκταση του οικισμού συνεχίσει εκτός πολεοδομικού σχεδίου, θα δημιουργηθεί ένα σημαντικό πρόβλημα συνολικά για τη βιώσιμη ανάπτυξη της περιοχής. Αφορά την αδυναμία κατασκευής οριζόντιας οδού, κατάλληλης και για κίνηση βαρέων οχημάτων, από τη γέφυρα του Πόρου ως το βόρειο άκρο του οικισμού, καθώς η παραλιακή οδός επιβαρύνεται σημαντικά λόγω παρόδιας στάθμευσης.
Πρόκειται για μια ανάγκη που εύκολα μπορεί να προβλεφθεί, τόσο από τον προγραμματισμό κατασκευής σχολικού συγκροτήματος στο βόρειο άκρο του οικισμού, όσο και από πιθανές μελλοντικές αναπτύξεις στην παραλιακή οδό Πόρου-Σάμης που θα αυξήσουν την υπεραστική κίνηση.
4. Ενσωμάτωση στη μελέτη της κοινωνικής και οικονομικής πραγματικότητας.
Η μελέτη-σενάριο ΤΠΣ έκανε μια αρχική ανάλυση με δεδομένα όπως αποτυπώνονται στο χάρτη και σε στατιστικούς πίνακες. Ωστόσο στο πλαίσιο της διαβούλευσης οφείλει να λάβει υπόψη την κοινωνική και οικονομική πραγματικότητα.
Σε συνέχεια των προηγούμενων παρατηρήσεων οφείλει εξετάσει το οξύ κοινωνικό πρόβλημα στέγασης, ιδίως για νέες οικογένειες, εποχικά (ή μη) εργαζόμενους και δημοσίους υπαλλήλους.
Τα οικόπεδα εντός σχεδίου που διατίθενται προς πώληση είναι ελάχιστα και με μέση τιμή αγοράς περί τις 150.000 ευρώ (με αυξητικές τάσεις κάθε χρόνο), μόνο για το οικόπεδο και χωρίς να υπολογίζεται το κόστος νέας οικοδομής. Με τα σημερινά δεδομένα είναι τιμές απαγορευτικές ακόμα και για ανεπτυγμένες περιοχές της χώρας, πόσο μάλλον για μια περιοχή που χαρακτηρίζεται ως η λιγότερο ανεπτυγμένη στην Κεφαλονιά, σε μεγάλο βαθμό ακριβώς λόγω και των πολεοδομικών περιορισμών που αντιμετωπίζει.
Επιπλέον το κτιριακό δυναμικό προς ενοικίαση είναι κυρίως παλαιές κατασκευές, προορισμένες σε μεγάλο ποσοστό για τουριστική χρήση και ακατάλληλες για οικογένειες. Υπάρχουν πολλές περιπτώσεις οικογενειών που ψάχνουν κατοικία στον Πόρο χωρίς επιτυχία, με αποτέλεσμα να επιλέγουν άλλους οικισμούς.
Θεωρούμε ότι τα παραπάνω δημιουργούν μια κατάσταση που αυτονόητα πρέπει να αντιμετωπιστεί από τη μελέτη ΤΠΣ, δίνοντας διέξοδο οργανωμένης επέκτασης του οικισμού με αύξηση προσφοράς και μείωση κόστους, ώστε αυτό να ανταποκρίνεται στα οικονομικά δεδομένα της περιοχής.
Τέλος, ένα από τα δεδομένα βάσης της Μελέτης ΤΠΣ, είναι ο μόνιμος/χειμερινός πληθυσμός των οικισμών. Ο Πόρος αποτελεί τον μοναδικό οικισμό στην ευρύτερη περιοχή με πραγματικά ολοχρονική λειτουργία επιχειρήσεων και υπηρεσιών για εξυπηρέτηση μόνιμου πληθυσμού. Σε αυτό το επίπεδο υπάρχει μια αξιοσημείωτη αντίφαση με την επιλογή μηδενικής επέκτασης του σχεδίου πόλεως του Πόρου. Η μελέτη ΤΠΣ σε αυτό τον τομέα βρίσκεται σε αναντιστοιχία και με το σχεδιασμό οργάνωσης ανοιχτών πόλεων της Κεφαλονιάς από την εποχή του Αντώνη Τρίτση, σύμφωνα με τον οποίο ο Πόρος ορίζεται ως κέντρο υπηρεσιών και πληθυσμού για τη ΝΑ Κεφαλονιά.
Β. Ρυθμίσεις οικισμών ΔΚ Πόρου, περιοχών εκτός σχεδίου και άλλα θέματα
5. Οικισμοί που ανήκουν στην ΔΚ Πόρου (Τζαννάτα, Καμπιτσάτα, Ρίζα,Ασπρογέρακας, Αννινάτα) να διατηρηθούν στα σημερινά τους όρια και ναδιερευνηθεί ο χαρακτηρισμός ενός από αυτούς ως παραδοσιακού, με πρότυπακαι ειδικούς όρους δόμησης, για να αποκτήσει εκ νέου αρχιτεκτονική ταυτότητα η περιοχή.
6. Στις αρχαιολογικές ζώνες να επιτραπεί η δόμηση με ειδικούς όρους, σύμφωνα με τους κανόνες και τα πρότυπα ανάλογων περιοχών (Κνωσσός, Ολυμπία).
7. Σε ότι αφορά τα γήπεδα εκτός σχεδίου, να συνεχιστεί η δόμηση στααγροτεμάχια από 4.000 μέτρα και πάνω, σε απόσταση 2 χλμ από τα τελευταία δυο σπίτια που βρίσκονται σε εκτός σχεδίου περιοχή.
8. Ο συντελεστής δόμησης σε τουριστική ζώνη εντός σχεδίου να αυξηθεί σε 1,2.
Ο συντελεστής σε τουριστική ζώνη εκτός σχεδίου να αυξηθεί σε 0,12 και ανσυντρέχουν και οι 4 προϋποθέσεις του άρθρου 38 ν.4759/2020 να αυξάνεται σε 0,17, καθώς μικρότερος συντελεστής δεν είναι βιώσιμος οικονομικά.
9 . Σε όλες τις ζώνες να επιτρέπεται τουριστικό κατάλυμα με ελάχιστη αρτιότητα 8.000 μέτρων, εφόσον συντρέχουν και οι 4 προϋποθέσεις του άρθρου 38 ν.4759/2020.
10. Σε όλες τις ζώνες να μπορούν να οικοδομηθούν έως 3 κατοικίες, για να μην αποκλειστεί η δημοτική κοινότητα Πόρου από επιδοτούμενα προγράμματα (ΕΣΠΑ-Αναπτυξιακός).
11. Όλες οι παραλιακές ζώνες να χαρακτηριστούν τουριστικές σε απόσταση 1χλμ. εκατέρωθεν του δρόμου.
12. Να εγκριθεί η κατασκευή τρίτου ορόφου, σε αντιστοιχία με την αναφορά τωνμελετητών στις 26.2.2025 για επανεξέταση της κατασκευής σοφίτας σε πολλές οικοδομές της πόλεως του Αργοστολίου.
13. Ο συντελεστής δόμησης εντός σχεδίου να μείνει ως έχει στο 0.8.
ΠΗΓΗ https://porosnews.blogspot.com
