Μειωμένη προσφορά χειμερινών καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης παρατηρείται φέτος, συγκριτικά με την αντίστοιχη περίοδο του 2019, με αποτέλεσμα και ο αριθμός των κρατήσεων να είναι σημαντικά περιορισμένος. Η πρώτη αγγίζει ακόμη και το -80% σε σχέση με τον Δεκέμβριο του 2019, δηλαδή με μια περίοδο συγκρίσιμη με σήμερα, δεδομένου ότι πέρυσι ο χειμερινός τουρισμός ουσιαστικά δεν λειτούργησε. Σύμφωνα με στοιχεία της AirDNA για λογαριασμό της «Κ», τον φετινό Δεκέμβριο καταγράφεται μείωση στον αριθμό των διαθέσιμων καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης, η οποία κυμαίνεται από 18% στο Πήλιο και μέχρι 41% στα Τρίκαλα Κορινθίας σε σύγκριση με τον αντίστοιχο μήνα του 2019. Πτώση κατά 24% παρατηρείται στο Καρπενήσι, κατά 23% στα Καλάβρυτα και κατά 37% στην ευρύτερη περιοχή της Αράχωβας. Αντίστοιχα χαμηλότερος είναι και ο αριθμός των κρατήσεων. Στα Τρίκαλα Κορινθίας, οι κρατήσεις για τον φετινό Δεκέμβριο είναι κατά 80% χαμηλότερες από τον αντίστοιχο μήνα του 2019. Πτώση κατά 61% σημειώνουν οι κρατήσεις στο Πήλιο, κατά 40% στο Καρπενήσι, κατά 41% στα Καλάβρυτα και κατά 43% στην Αράχωβα.
Ωστόσο, ακριβώς λόγω της χαμηλής προσφοράς, η εικόνα είναι καλύτερη σε ό,τι αφορά τη μέση πληρότητα και ακόμη περισσότερο σε ό,τι αφορά τη μέση τιμή ανά διανυκτέρευση. Ενας επιπλέον λόγος που ωθεί τις τιμές προς τα πάνω είναι και το γεγονός ότι τα λιγοστά διαθέσιμα καταλύματα είναι υψηλής ποιότητας. Οπως έχει παρατηρηθεί και σε άλλους τουριστικούς προορισμούς, όσο λιγότερες είναι οι αγγελίες, τόσο υψηλότερη είναι η ποιότητα των προσφερόμενων ακινήτων, εξαιτίας του μειωμένου αριθμού ιδιωτών ιδιοκτητών. Πρόκειται δηλαδή για επαγγελματίες, είτε του τουριστικού κλάδου είτε εταιρείες διαχείρισης ακινήτων, που έχουν υψηλής ποιότητα ακίνητα, κάτι που αντανακλάται και στις τιμές.
Οι τιμές είναι αυξημένες, καθώς τα ακίνητα διατίθενται κυρίως από εταιρείες διαχείρισης και είναι υψηλών προδιαγραφών.
Για παράδειγμα, στην Αράχωβα, τον φετινό Δεκέμβριο, η μέση τιμή διαμορφώνεται σε 231 ευρώ/βράδυ, μόλις 8% χαμηλότερα από τον αντίστοιχο μήνα του 2019, ενώ για τον Ιανουάριο του 2022 η μέση τιμή είναι υψηλότερη κατά 20% στα 249 ευρώ, από 207 ευρώ, τον αντίστοιχο μήνα του 2020. Ακόμα καλύτερη είναι η εικόνα στα Τρίκαλα Κορινθίας, όπου η αύξηση της μέσης τιμής/διανυκτέρευση αγγίζει το 66% τον Δεκέμβριο, στα 168 ευρώ και το 77% τον Ιανουάριο στα 193 ευρώ και αυτό παρά το γεγονός ότι η πληρότητα καταγράφει πτώση 34% κι 62% αντίστοιχα.
Οι τιμές εμφανίζονται ακόμη υψηλότερες τον Ιανουάριο του 2022, αφού παρατηρείται βελτιωμένη εικόνα και σε ό,τι αφορά τον αριθμό των κρατήσεων. Ειδικότερα, στο Καρπενήσι οι κρατήσεις καταγράφουν αύξηση κατά 5% συγκριτικά με τον Ιανουάριο του 2020, με την πληρότητα να διαμορφώνεται στο 32%, αυξημένη κατά 41% από τον αντίστοιχο μήνα του 2020. Οι δε τιμές αγγίζουν τα 200 ευρώ/διανυκτέρευση, όντας μόλις 12% χαμηλότερες σε σχέση με πριν από δύο χρόνια. Στο δε Πήλιο, τον Ιανουάριο, η μέση τιμή/διανυκτέρευση ανέρχεται στα 91 ευρώ, παρουσιάζοντας αύξηση κατά 44% σε σύγκριση με τον Ιανουάριο του 2022.
Αξίζει να σημειωθεί ότι μέχρι και πριν από την πανδημία, ο αριθμός κατοικιών σε ψηφιακές πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης αυξανόταν διαρκώς, τάση η οποία άρχισε να υποχωρεί από τις αρχές του 2020 και μετά. Σήμερα, αρκετά ακίνητα εξακολουθούν να βρίσκονται στην κατοχή κατασκευαστών, που δεν μπορούν ούτε να τα πουλήσουν (ακόμη και κάτω του κόστους) ούτε να τα αξιοποιήσουν μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης, καθώς η ζήτηση δεν είναι ακόμη σημαντική. Ενας επιπλέον παράγοντας που περιπλέκει τις αγοραπωλησίες χειμερινών εξοχικών κατοικιών είναι και το γεγονός ότι πολλές εξ αυτών είναι σήμερα προσημειωμένες στις τράπεζες ή τελούν υπό καθεστώς κατάσχεσης. Ως εκ τούτου, ο όγκος των πωλήσεων παραμένει πολύ χαμηλός, με την επίδραση της πανδημίας να είναι ένας επιπλέον επιβαρυντικός παράγοντας για την ανάκαμψη της συγκεκριμένης κατηγορίας ακινήτων.
Υποχωρούν οι τιμές πώλησης
Η αρνητική πορεία της χειμερινής εξοχικής κατοικίας παγιώνεται και σε ό,τι αφορά τις τιμές πώλησης. Τη διετία 2018-2019 οι τιμές είχαν καταγράψει μέση αύξηση της τάξεως του 8,5% στους δημοφιλέστερους χειμερινούς προορισμούς. Μάλιστα, στην περίπτωση της Αράχωβας η αύξηση είχε προσεγγίσει το 25%, μια και οι ζητούμενες τιμές πώλησης σημείωσαν άνοδο ακόμα και το 2020, παρά την πανδημία, η οποία είχε «παγώσει» τη λειτουργία των χιονοδρομικών κέντρων σε όλη τη χώρα.
Φέτος η κατάσταση στην αγορά έχει επιστρέψει εκεί όπου βρισκόταν τη 10ετία 2008-2017, όταν οι τιμές σημείωναν συνεχώς πτώση. Με βάση το τελευταίο Παρατηρητήριο τιμών χειμερινής εξοχικής κατοικίας, που επιμελείται η Geoaxis –εταιρεία πιστοποιημένων εκτιμητών–, οι τιμές φέτος καταγράφουν μέση ετήσια πτώση 10,4% σε Αράχωβα, Καρπενήσι και Αγιο Αθανάσιο Πέλλας. Ειδικότερα, στην Αράχωβα παρατηρείται πτώση κατά 8% σε 1.490 ευρώ/τ.μ., στον Αγ. Αθανάσιο Πέλλας η πτώση είναι 1% σε 1.100 ευρώ/τ.μ., ενώ σημαντική είναι η μείωση των τιμών στο Καρπενήσι με -22% σε 990 ευρώ/τ.μ. Αντιθέτως, στα Τρίκαλα Κορινθίας παρατηρείται άνοδος κατά 6% σε 1.180 ευρώ/τ.μ.
Οπως τονίζει ο Γιάννης Ξυλάς, επικεφαλής της Geoaxis, «η ζήτηση έχει υποχωρήσει σε ανησυχητικά επίπεδα, κυρίως στο Καρπενήσι και τον Αγιο Αθανάσιο, καθώς η πλειονότητα των αγοραστών προέρχεται πλέον από την Ελλάδα, ενώ ένα πολύ μικρό κομμάτι, συνεχώς μειούμενο, αφορά funds και όσους κινούνται για την απόκτηση χρυσής βίζας. Μόνο τα Τρίκαλα Κορινθίας λόγω της μικρής απόστασης από την Αθήνα φαίνεται να αντιστέκονται στη μεγάλη μείωση των αξιών».
Σύμφωνα με φορείς της αγοράς ακινήτων, ειδικά στην Αράχωβα η αύξηση που είχε σημειωθεί μέχρι και πέρυσι δεν βασιζόταν στην αύξηση της ζήτησης και των αγοραπωλησιών, όσο στην προσδοκία των ιδιοκτητών ότι η αγορά θα ανακάμψει, ως αποτέλεσμα της συνολικής ανάκαμψης που παρατηρούνταν στην αγορά ακινήτων και την οικονομία. Ομως, οι προσδοκίες δεν επιβεβαιώθηκαν, ειδικά μετά την έλευση της πανδημίας και οι τιμές κινήθηκαν πτωτικά. Με δεδομένο ότι και φέτος ο χειμερινός τουρισμός δεν αναμένεται να σημειώσει κάποια βελτίωση, λόγω της έξαρσης των κρουσμάτων, φαίνεται πως και η ζήτηση για απόκτηση χειμερινών εξοχικών δύσκολα θα ανακάμψει στο μέλλον.
Είναι χαρακτηριστικό ότι σε σχέση με το 2008, όταν οι τιμές είχαν βρεθεί στο υψηλότερο σημείο, σήμερα καταγράφεται πτώση της τάξεως του 50% στην Αράχωβα, ενώ στον Αγιο Αθανάσιο η κάμψη αγγίζει το 67%. Στα Τρίκαλα Κορινθίας η μείωση είναι της τάξεως του 47% και στο Καρπενήσι σημειώνεται πτώση κατά 57%. Εν τω μεταξύ, όπως αναφέρει η ανάλυση της Geoaxis, μακροπρόθεσμα η κλιματική αλλαγή θα επηρεάσει σημαντικά τις κατοικίες σε περιοχές που εξαρτώνται από χιονοδρομικά κέντρα.
