Το 2021 ήταν ένα έτος ισχυρής ανάκαμψης για τις ευρωπαϊκές ξενοδοχειακές συναλλαγές. Ξενοδοχεία συνολικής αξίας 16,4 δισ. ευρώ άλλαξαν χέρια, αντιπροσωπεύοντας 322 μεμονωμένες συναλλαγές, 498 ξενοδοχεία και 79.000 δωμάτια. Ενώ, όσον αφορά το μέλλον, η συναλλακτική δραστηριότητα αναμένεται να παραμείνει έντονη, καθώς οι επενδυτές αναζητούν νέες ευκαιρίες.
Σύμφωνα με έρευνα της HVS, οι τιμές των ξενοδοχείων ανά δωμάτιο ήταν γενικά ακριβότερες το 2021 από ό,τι, τόσο το 2020, όσο και το 2019, με αιχμή τις σημαντικές αυξήσεις των τιμών στις μεμονωμένες συναλλαγές, ιδίως στις Σκανδιναβικές χώρες.
Τα χαρτοφυλάκια που έκαναν συναλλαγές είχαν την τάση να διαθέτουν περισσότερα ξενοδοχεία και περισσότερα δωμάτια ανά ξενοδοχείο από ό,τι το 2020, γεγονός που υποδηλώνει την αυξανόμενη εμπιστοσύνη των επενδυτών.
Οι πιο ενεργοί επενδυτές ήταν σε μεγάλο βαθμό Ευρωπαίοι, ακολουθούμενοι από επενδυτές της Βόρειας Αμερικής. Οι Ασιάτες επενδυτές ήταν σημαντικά πιο ενεργοί από ό,τι το 2020, ενώ οι επενδυτές της Μέσης Ανατολής ήταν αισθητά λιγότερο ενεργοί. Σχεδόν όλοι οι τύποι επενδυτών ήταν ενεργοί αγοραστές το 2021.
Οι φορείς εκμετάλλευσης ξενοδοχείων διέθεσαν τα περισσότερα ξενοδοχεία. Συνολικά, οι θεσμικοί επενδυτές και οι επενδυτές ιδιωτικών κεφαλαίων ήταν οι μεγαλύτεροι καθαροί αγοραστές. Ενώ ο συνολικός όγκος το 2021 διπλασιάστηκε σε σχέση με το 2020, έμεινε σχεδόν 40% κάτω από τα επίπεδα του 2019 λόγω των σημαντικά λιγότερων συναλλαγών χαρτοφυλακίου.
-
Μεμονωμένα περιουσιακά στοιχεία
Ο όγκος των μεμονωμένων περιουσιακών στοιχείων ήταν ιδιαίτερα ανθεκτικός το 2021, διπλασιάζοντας τον όγκο του 2020 και υπολειπόμενος ελάχιστα από τα επίπεδα του 2019, όπως φαίνεται στο Διάγραμμα 1. Βασικοί κινητήριοι μοχλοί του όγκου ήταν το Ηνωμένο Βασίλειο και η Ισπανία, που αντιπροσώπευαν το ήμισυ του συνόλου των συναλλαγών μεμονωμένων περιουσιακών στοιχείων.
Τα ξενοδοχεία το 2021, όταν πωλούνταν μεμονωμένα, ήταν πιο ακριβά, φθάνοντας στην υψηλότερη μέση τιμή ανά δωμάτιο που έχει καταγραφεί ποτέ, λόγω του πληθωρισμού που σχετίζεται με τη βοήθεια για τον Covid και του καθαρού μεγέθους της διαθέσιμης ποσότητας στην αγορά, καθώς οι επενδυτές που διαθέτουν ρευστό έκαναν προσφορές για ευκαιρίες.
Οι αυξήσεις των τιμών καθοδηγήθηκαν από τις Σκανδιναβικές χώρες, με τριψήφιες αυξήσεις της μέσης τιμής ανά πωλούμενο δωμάτιο στη Νορβηγία, τη Σουηδία και τη Δανία. Η συναλλακτική δραστηριότητα γενικά αυξήθηκε σε περιόδους μειωμένων περιορισμών λόγω Covid, με τις κορυφαίες περιόδους για τις συμφωνίες να είναι η αιχμή του καλοκαιριού και ο Δεκέμβριος.
Ενώ οι Ευρωπαίοι επενδυτές κυριάρχησαν στην αγορά συναλλαγών μεμονωμένων περιουσιακών στοιχείων, με συμμετοχή στα τρία τέταρτα των συναλλαγών, το υπόλοιπο κεφάλαιο του κόσμου μετατοπίστηκε. Οι Ασιάτες επενδυτές συμμετείχαν σε οκτώ φορές περισσότερες συναλλαγές, σε σχέση με πέρυσι. Εν τω μεταξύ, οι επενδυτές από τη Μέση Ανατολή ήταν σε μεγάλο βαθμό ανενεργοί, μια έντονη αντίθεση με την πρωτοφανή επίδειξη κεφαλαίων το 2020 για την εξαγορά του Ritz London.
Συνολικά, οι αγορές μεμονωμένων περιουσιακών στοιχείων το 2021 επέδειξαν σημαντική ανθεκτικότητα, αναδεικνύοντας τη συνεχιζόμενη ισχύ της ευρωπαϊκής ξενοδοχειακής αγοράς.
Διπλάσιες επενδύσεις στην Ευρώπη
Ο όγκος των επενδύσεων σε μεμονωμένα περιουσιακά στοιχεία στην Ευρώπη διπλασιάστηκε σε 10,3 δισ. ευρώ το 2021.
Ο όγκος των συναλλαγών μεμονωμένων περιουσιακών στοιχείων το 2021 αυξήθηκε κατά 96%, σε σύγκριση με το 2020 και έπεσε μόνο κατά 15% κάτω από τα προ-πανδημικά επίπεδα του 2019, καθοδηγούμενος από το Ηνωμένο Βασίλειο (2,8 δισ. ευρώ) και την Ισπανία (1,9 δισ. ευρώ), που αντιπροσώπευαν το ήμισυ του συνόλου των συναλλαγών ενιαίου περιουσιακού στοιχείου.
Οι τιμές των μεμονωμένων ξενοδοχειακών μονάδων έφτασαν κατά μέσο όρο τα 260.000 ευρώ ανά δωμάτιο, το υψηλότερο επίπεδο που έχει καταγραφεί ποτέ. Σε σύγκριση με το 2020, η μέση τιμή ανά δωμάτιο ήταν κατά 35.000 ευρώ (+16%) υψηλότερη το 2021. Ενώ, σε σύγκριση με το 2019, η μέση τιμή ανά δωμάτιο ήταν κατά 42.000 ευρώ (+19%) ακριβότερη.
Τα ξενοδοχεία μεμονωμένων περιουσιακών στοιχείων πραγματοποίησαν συναλλαγές για 37 εκατ. ευρώ κατά μέσο όρο το 2021, αυξημένες κατά 9% και κατά 3 εκατ. ευρώ περισσότερες από το 2020.
Οι σκανδιναβικές χώρες βρίσκονταν στο επίκεντρο της αύξησης των τιμών, με μέση αύξηση της τιμής ανά δωμάτιο κατά 70%, σε σύγκριση με το 2020. “Πρωταθλήτριες” στην περιοχή ήταν η Νορβηγία, η Σουηδία και η Δανία, οι οποίες σημείωσαν μέση αύξηση της τιμής ανά δωμάτιο άνω του 200%,
Άλλες αγορές με σημαντικές αυξήσεις τιμών ανά δωμάτιο είναι η Κροατία (+288%), το Βέλγιο (+101%), η Γερμανία (+76%), η Ισπανία (+32%) και η Γαλλία (+19%).
“Πρωταθλητές” οι Ευρωπαίοι επενδυτές
Το 72% των εξαγορών μεμονωμένων στοιχείων ενεργητικού πραγματοποιήθηκε από Ευρωπαίους επενδυτές, ακολουθούμενο από 14% από τη Βόρεια Αμερική και 7% από την Ασία. Οι Ασιάτες επενδυτές ήταν σημαντικά πιο δραστήριοι το 2021 από ό,τι το 2020, με 712 εκατ. ευρώ σε εξαγορές και 425 εκατ. ευρώ σε πωλήσεις, γεγονός που οφείλεται σε μεγάλο βαθμό σε μία μόνο συναλλαγή, το Holiday Inn Forum Kensington, στο Λονδίνο, το οποίο αγοράστηκε έναντι 355 εκατ. λιρών από την Fragrance Group (41,3% του όγκου των εξαγορών από την Ασία). Οι Ασιάτες επενδυτές ήταν ουσιαστικά ανενεργοί το 2020, με μόνο 100 εκατ. ευρώ σε συνολική δραστηριότητα μεμονωμένων περιουσιακών στοιχείων για το έτος,
Οι αγοραστές από τη Μέση Ανατολή ήταν αξιοσημείωτα απόντες το 2021, με μόνο 50 εκατ. ευρώ σε δραστηριότητα μεμονωμένων περιουσιακών στοιχείων για το έτος. Την ίδια στιγμή οι εταιρίες της Βόρειας Αμερικής ήταν καθαροί αγοραστές για το έτος, με 650 εκατ. ευρώ περισσότερα σε εξαγορές από ό,τι σε πωλήσεις, ενώ οι Ευρωπαίοι ήταν καθαροί πωλητές, με 275 εκατ. ευρώ περισσότερα σε πωλήσεις.
Σε άνοδο οι συναλλαγές χαρτοφυλακίου
Ο όγκος των συναλλαγών χαρτοφυλακίου το 2021 διπλασιάστηκε σε σύγκριση με το 2020. Ωστόσο, σε σύγκριση με την προηγούμενη κορύφωση της αγοράς το 2019, οι όγκοι εξακολουθούν να είναι μειωμένοι κατά περισσότερο από 50%, γεγονός που σηματοδοτεί ότι απομένει περαιτέρω ανάκαμψη. Βασικοί παράγοντες του όγκου ήταν και πάλι το Ηνωμένο Βασίλειο και η Ισπανία, που αντιπροσώπευαν το ήμισυ του συνόλου των συναλλαγών χαρτοφυλακίου.
Η τιμολόγηση ανά δωμάτιο παρέμεινε γενικά αμετάβλητη σε σχέση με το 2020, παρουσιάζοντας μόνο οριακή αύξηση. Παρά ταύτα, τα χαρτοφυλάκια ήταν συνολικά ακριβότερα από το 2020, καθώς οι συναλλαγές έτειναν να περιλαμβάνουν περισσότερα ξενοδοχεία ανά χαρτοφυλάκιο και περισσότερα δωμάτια ανά ξενοδοχείο, με αποτέλεσμα αισθητά μεγαλύτερα μεγέθη συμφωνιών.
Σε ορισμένες αγορές, όπως η Σουηδία, η Πορτογαλία, η Ισπανία και η Γερμανία, παρατηρήθηκε αύξηση της μέσης τιμής ανά δωμάτιο, σε σύγκριση με το 2020, αλλά σε άλλες βασικές αγορές, συγκεκριμένα στο Ηνωμένο Βασίλειο, παρατηρήθηκε σημαντική μείωση της τιμολόγησης.
Η συναλλακτική δραστηριότητα ήταν γενικά υψηλότερη κατά τη διάρκεια του δεύτερου εξαμήνου του έτους, με αιχμή τον Ιούνιο και τον Ιούλιο, που συνολικά αντιπροσώπευαν περισσότερο από το 40% της συνολικής δραστηριότητας του χαρτοφυλακίου.
Η Ευρώπη και η Βόρεια Αμερική αντιπροσώπευαν συνολικά το 95% του συνόλου των εξαγορών χαρτοφυλακίου, ενώ βασικές αγορές όπως η Ασία και η Μέση Ανατολή παρέμειναν σε μεγάλο βαθμό ανενεργές, όπως συνέβη και το 2020.
Συνολικά, το 2021 καταγράφηκε ισχυρή ανάκαμψη, με ονομαστικά υψηλότερες τιμές, μεγαλύτερη δραστηριότητα συναλλαγών και περισσότερα περιουσιακά στοιχεία ανά συμφωνία, αν και ο όγκος συναλλαγών χαρτοφυλακίου εξακολουθούσε να είναι 60% χαμηλότερος από αυτόν του 2019 και περισσότερο από 30% χαμηλότερος, σε σύγκριση με το 2018.
Όσον αφορά τον όγκο των επενδύσεων σε περιουσιακά στοιχεία χαρτοφυλακίου στην Ευρώπη διπλασιάστηκε σε 6,1 δισ. ευρώ το 2021-αύξηση 112% σε σύγκριση με το 2020. Παρά τη σημαντική αύξηση του όγκου, η δραστηριότητα χαρτοφυλακίου απείχε πολύ από την κορύφωση των 15 δισ. ευρώ, το 2019 .
Ο όγκος οδηγήθηκε κ νέου από το Ηνωμένο Βασίλειο (2,1 δισ. ευρώ) και την Ισπανία (1,3 δισ. ευρώ), που συνολικά αντιπροσώπευαν το 55% του συνόλου των συναλλαγών χαρτοφυλακίου.
Οι πωλήσεις χαρτοφυλακίου ανήλθαν κατά μέσο όρο σε 154.000 ευρώ ανά δωμάτιο, σημειώνοντας μικρή αύξηση μόλις 3% σε σχέση με το 2020. Σε σύγκριση με το 2019, η μέση τιμή ανά δωμάτιο ήταν κατά 42.000 ευρώ (-21%) φθηνότερη το 2021,
Ο όγκος των χαρτοφυλακίων το 2021 ήταν γενικά μεγαλύτερος από το 2020, χαρακτηριζόμενος από την ύπαρξη περισσότερων ξενοδοχείων ανά χαρτοφυλάκιο και περισσότερων δωματίων ανά ξενοδοχείο, με αποτέλεσμα η μέση τιμή ανά χαρτοφυλάκιο να είναι διπλάσια από εκείνη του 2020.
Στις αγορές που ξεχωρίζουν για την αύξηση της τιμής ανά δωμάτιο, σε σύγκριση με το 2020, περιλαμβάνονται η Σουηδία (+85%), η Πορτογαλία (+82%), η Ισπανία (+47%) και η Γερμανία (+20%).
Ευοίωνο το μέλλον
Όσον αφορά το μέλλον, η συναλλακτική δραστηριότητα σε μεμονωμένα περιουσιακά στοιχεία αναμένεται να παραμείνει έντονη, καθώς οι επενδυτές αναζητούν ευκαιρίες τώρα που οι περιορισμοί λόγω της πανδημίας έχουν σε μεγάλο βαθμό υποχωρήσει. Υπό την προϋπόθεση ότι μπορεί να συμφωνηθεί εγκαίρως εκεχειρία για τον τερματισμό του πολέμου στην Ουκρανία, η μείωση της καθυστέρησης των δανείων και η αλλαγή του κλίματος δανεισμού θα επιτρέψουν αυξημένη δραστηριότητα χαρτοφυλακίου το 2023 και το 2024, αυξάνοντας τον συνολικό όγκο των συναλλαγών.
Οι επενδυτές που έχουν μείνει έξω από τη διαδικασία αγοράς αναζητώντας γρήγορες συμφωνίες ή σημαντικές εκπτώσεις είναι πιθανό να αντιμετωπίσουν εσωτερική πίεση, καθώς οι επισφαλείς ευκαιρίες λιγοστεύουν, καθιστώντας λιγότερο ευνοϊκή τη διατήρηση κεφαλαίων με στρατηγική “αναμονής”.
Όσον αφορά την τιμολόγηση, η πληθωριστική πίεση, η οποία προκλήθηκε από τα σημαντικά κυβερνητικά πακέτα τόνωσης της οικονομίας σε παγκόσμιο επίπεδο, είναι πιθανό να γίνει αισθητή. Επιπλέον, οι δείκτες του τουρισμού και των συνεδρίων τείνουν προς τα πάνω, γεγονός που πιθανώς θα συμβάλει στην αύξηση των εσόδων των ξενοδοχείων.
Επανέρχεται η ανάγκη για επαγγελματικά ταξίδια
Ενώ ο αντίκτυπος της εργασίας από το σπίτι/του υβριδικού μοντέλου εξακολουθεί να ξεδιπλώνεται, δεν υπάρχει αμφιβολία ότι οι τάσεις ψηφιοποίησης έχουν επιταχύνει την ταχύτητα των επιχειρήσεων και έχουν οδηγήσει σε περισσότερες αλληλεπιδράσεις μεταξύ των επιχειρήσεων. Ωστόσο, παρότι οι ψηφιακές συναντήσεις αποτελούν πλέον συνήθης τακτική, δεν έχουν αντικαταστήσει την ανάγκη για προσωπική επαφή. Οι επιχειρήσεις προσπαθούν να συναντηθούν πρόσωπο με πρόσωπο με νέους συνδέσμους και επαφές που γνωρίστηκαν ψηφιακά κατά τη διάρκεια της πανδημίας, πραγματοποιώντας συχνά ταξίδια με πολλές στάσεις ή πολλαπλούς σκοπούς, τα οποία θα αναζωογονήσουν την ανάγκη για επαγγελματικά ταξίδια.
Συνολικά, αυτές οι δυνάμεις της αγοράς αναμένεται να δώσουν ώθηση στα έσοδα των ξενοδοχείων, καθιστώντας έτσι τις ξενοδοχειακές επενδύσεις μια πιο ελκυστική ευκαιρία.
